Comprar una vivienda y más concretamente nuestra primera vivienda, es uno de los pasos más importante de nuestra vida. Por ello resulta imprescindible estar convenientemente asesorado por un Abogado experto en Derecho Inmobiliario. D&J Abogados es un despacho experto en Derecho Inmobiliario que como rama del Derecho, a modo de Orden Jurisdiccional, no existe pero que engloba el Derecho Civil, Mercantil, Administrativo y Financiero.

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La importancia del asesoramiento previo a la hora de adquirir una vivienda es vital principalmente porque es posiblemente el desembolso más importante que realizamos en nuestra vida. Mediante este post queremos daros los pasos claves en la adquisición de una vivienda ya construida o de segunda mano que es el caso más común. La compra de una vivienda en construcción o la autopromoción serán objeto de otro post.

Todo lo que tienes que saber antes de comprar una casa

¿Qué tengo que hacer antes de comprar una vivienda?

Dando por hecho que contamos con recursos económicos y para la adquisición de una vivienda es recomendable contar al menos con el 30% del valor del inmueble, lo primero que tenemos que hacer es pedir a quien nos vende el inmueble una Nota Simple actualizada del mismo emitida por el Registro de la Propiedad que corresponda.

1. La Nota Simple del Registro de la Propiedad

La Nota Simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que corresponda por demarcación a la vivienda en el que se recogen resumidamente datos como; quién es el titular de la vivienda, su localización, descripción, incluyendo los metros cuadrados, a veces incluso la referencia catastral y las cargas como hipotecas o servidumbres y afecciones fiscales al pago de impuestos como transmisiones patrimoniales. La Nota Simple se la podemos pedir a quién nos vende el inmueble o directamente podemos solicitarla nosotros a través de la web www.registradores.org.

Obtenida la Nota Simple podremos conocer si quien nos vende es verdaderamente el titular de la vivienda, imprescindible a la hora de firmar cualquier reserva o arras, si la vivienda cuenta con los metros que se recogen en el anuncio u oferta de la vivienda y además si la vivienda está gravada con alguna carga como por ejemplo una hipoteca. Conocer las cargas de las viviendas es de crucial importancia, pues cuando adquirimos esa vivienda nos subrogamos en esas cargas que ya constan. Las afecciones fiscales son notas referentes a los plazos al que están afectos los inmuebles para el caso de que no se hayan pagado los impuesto o se hayan abonado incorrectamente.

2. La referencia catastral, certificación catastral e informe urbanístico

La referencia catastral es un número que los Ayuntamientos dan a las viviendas y al que va asociado el pago de impuestos municipales como el IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Dicho número debemos pedírselo a quien nos venda el inmueble u obtenerlo a través de la sede electrónica del catastro en la siguiente dirección web www.catastro.meh.es, introduciendo la dirección de la vivienda.

Una vez obtenida la referencia catastral podemos solicitar en la misma sede la certificación catastral que nos indica el año de construcción de la vivienda, los metros, localización, etc, permitiéndonos de este modo contrastar la información del Registro de la Propiedad y la del Ayuntamiento para si existe alguna discrepancia instar la modificación o del catastro o del registro.

Además, con la referencia catastral debemos solicitar al Ayuntamiento emita informe de la situación urbanística del mismo por si estuviese afecto a alguna irregularidad, pendiente de alguna inspección técnica del edificio u otras incidencias.

3. Valor mínimo de referencia

El valor mínimo de referencia se obtiene a partir de la referencia catastral y lo emite la comunidad autónoma en donde esté ubicada la vivienda. Este valor es el valor mínimo por el que podemos escriturar, es decir, en la escritura de compraventa y a efectos de impuestos no podemos recoger un precio inferior pues nos enfrentamos a que liquidados los impuestos de la compraventa por un precio menor recibamos una declaración paralela realizada por la comunidad autónoma, con recargos o incluso sanciones.

El valor mínimo de referencia además nos ayuda a saber si el precio de la vivienda que estamos comprando está o no ajustado. La obtención del valor mínimo de referencia en la Comunidad de Madrid se realiza en el esta página web gestiona.madrid.org.

4. Certificado del Administrador de Fincas

A la hora de comprar un inmueble o vivienda es importante conocer si está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios y si están previstas derramas aprobadas y no pagadas. Ésta información nos la tiene que dar el vendedor que a la vez tiene que solicitarla al Administrador de Fincas de la comunidad. Sin esta información corremos el riesgo de que la comunidad con posterioridad nos pueda reclamar las cuotas anteriores a la venta con el límite de la anualidad en curso más las tres anteriores a la venta, quedando afecto el inmueble a dicha responsabilidad.

Incluso es conveniente solicitar al propietario nos de copia de las tres últimas actas de la comunidad de propietarios para conocer los asuntos que se han tratado y como se han resuelto. Hay que tener en cuenta que con la compra del inmueble nos subrogamos en la posición del antiguo propietario por el hecho de la compra, asumiendo las obligaciones que dimanan de la Junta de Propietarios.

5. Recibos abonados de los 4 años anteriores a la venta del IBI

El Impuesto de Bienes Inmuebles es un impuesto municipal que abonan anualmente quienes son dueños de una vivienda, del que responde el propio inmueble en caso de impago, por ello, es importante saber si el inmueble está al corriente de pago de dicho impuesto.

Tipos de contratos de arras en la compra de una vivienda

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Normalmente, antes de la firma del contrato de compraventa de una vivienda se suele suscribir un contrato de arras. Las arras es una cantidad de dinero que se entrega al comprador con carácter previo a la compra, a modo de señal, reserva, y que pueden ser de tres tipos:

  1. Arras penitenciales: Son las que se regulan en el Código civil, art. 1454 CC, y permiten a cualquiera de las partes, desistir de la compra allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
  2. Arras penales: Las arras son penales cuando el dinero entregado en concepto de arras puede el comprador perderlo o el vendedor verse obligado a devolverlo por duplicado si el comprador o vendedor incumplen el contrato de arras, es decir, el contrato por el que se comprometen a comprar o vender. A diferencia de las penitenciales, tiene que haber un incumplimiento, y el importe de la indemnización por los daños o perjuicios causados es el de las arras, que se percibe con carácter previo al incumplimiento. Art 1154 y siguientes del Código Civil.
  3. Arras confirmatorias: Las arras confirmatorias son una mera “señal y pago del precio”. No amparan un desistimiento del contrato ni suponen un adelanto de indemnización por incumplimiento del contrato.

Cálculo de gastos e impuestos en la compra de una vivienda

Los impuestos que se abonan por la compra de una vivienda, dependen de que la vivienda sea nueva o de segunda mano y de la Comunidad Autónoma en donde radique la vivienda que se va a comprar.

  • Si la compra de la vivienda es nueva, el impuesto a abonar es el Impuesto sobre el Valor Añadido, y por regla general es un 10% del valor de la vivienda, salvo que sea una. vivienda de protección oficial en cuyo caso el IVA es del 4%.
  • Si la vivienda es de segunda mano, el impuesto que se paga es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, cuyo porcentaje varía en función de la Comunidad Autónoma en donde radique el inmueble. En Madrid actualmente es un 6% del valor del inmueble.

A estos impuestos hay que añadir los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad. Los gastos de Notaría son los correspondientes a la escritura pública de compraventa necesaria para la inscripción del inmueble en el Registro. Por regla general los gastos de Notaría y Registro los asume el comprador, si bien, en relación a la escritura de compra el Código Civil dispone:

“Art. 1455 cc Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”

Tanto los gastos de Notaría como los de Registro vienen dispuestos por aranceles y dependen del valor del inmueble. Como regla general, y en lo concerniente a la compra de una vivienda de segunda mano, la cantidad global de la que hay que disponer para hacer frente a los gastos e impuestos por la compra de una vivienda gira en torno al 10%/15% del valor del inmueble.

La hipoteca de la compra de una vivienda

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La mayoría de nosotros para poder comprar una vivienda necesitamos de un préstamo hipotecario que por regla general lo otorgan entidades de crédito, bancos, aunque también pueden otorgar préstamos con garantía hipotecaria los particulares. La hipoteca es en sí la garantía que exige quien nos estrega el dinero para el caso de impago de las cuotas y como tal es una carga que grava el propio inmueble adquirido.

Las hipotecas se constituyen en escritura pública y se inscriben en el registro de la propiedad. En caso de impago, los acreedores, bancos o particulares, ejecutan la hipoteca, es decir, la garantía, con miras a que el préstamo se pague, resultando que la forma última de pago del mismo es la subasta del inmueble gravado con la hipoteca.

Las condiciones de los préstamos hipotecarios dependen de quien los conceda, si bien, podría decirse, con independencia de los tipos de interés, que el capital que suele concederse para la adquisición de una vivienda es el 80% de su valor. Por ello, es conveniente que tengamos ahorrado entre un 30% o 35% del valor de la vivienda para poder así hacer frente tanto al 20% que no nos financian, más el 10% o 15% de los gastos concernientes a la adquisición e impuesto.

Dentro de ese 10% o 15% para gastos e impuestos están incluidos los de la hipoteca, máxime cuando desde el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, se ha dispuesto que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados los pague el prestamista, es decir, quien concede el préstamo.

Trámites para la compra de una vivienda

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Los principales pasos a seguir para la compra de una vivienda son:

  1. Buscar financiación para el supuesto de que necesites un préstamo para la adquisición. La búsqueda de financiación es relativamente sencilla pues es innumerable la oferta actual para la adquisición de viviendas. Para buscar financiación lo primero que hay que tener claro es saber en cuánto me puedo endeudar. Las entidades de crédito no suelen permitir que el pago de la hipoteca supere el 40% de nuestros ingresos mensuales.
  2. Una vez encontrado el inmueble hay que obtener los documentos que se recogen en el epígrafe ¿Qué tengo que hacer antes de comprar una vivienda?
  3. Y por último, acudir a la notaría para la suscripción de las escrituras. Las cuales suelen registrarse por las gestorías de los bancos o entidades de crédito previa liquidación de los impuestos. Sino interviene una entidad de crédito, son los compradores quienes tendrían que liquidar el impuesto que corresponda y acudir al registro de la propiedad a inscribir el inmueble.

La ayuda profesional que necesitas para la compra de tu vivienda

En conclusión, siendo la compra de nuestra vivienda uno de los actos más importantes de nuestras vidas, y aunque en principio podemos enfrentarnos a ello sin asesoramiento, son muchas las excepciones a las reglas generales dispuestas en este post por lo que ir de la mano de un Despacho de Abogados experto en la materia es imprescindible.

D&J Abogados es un Despacho de Abogados con una larga trayectoria en el sector inmobiliario que ha dado la tranquilidad necesaria a cientos de clientes que se han embarcado en la compra de su vivienda. Por ello si estás pensando en comprar una casa y necesitas ayuda profesional, no dudes en contactarnos sin compromiso.