Comprar una vivienda y más concretamente nuestra primera vivienda, es uno de los pasos más importante de nuestra vida. Por ello resulta imprescindible estar convenientemente asesorado por un Abogado experto en Derecho Inmobiliario. D&J Abogados es un despacho experto en Derecho Inmobiliario que como rama del Derecho, a modo de Orden Jurisdiccional, no existe pero que engloba el Derecho Civil, Mercantil, Administrativo y Financiero.
La importancia del asesoramiento previo a la hora de adquirir una vivienda es vital principalmente porque es posiblemente el desembolso más importante que realizamos en nuestra vida. Mediante este post queremos daros los pasos claves en la adquisición de una vivienda ya construida o de segunda mano que es el caso más común. La compra de una vivienda en construcción o la autopromoción serán objeto de otro post.
Índice de contenidos
Todo lo que tienes que saber antes de comprar una casa
¿Qué tengo que hacer antes de comprar una vivienda?
Dando por hecho que contamos con recursos económicos y para la adquisición de una vivienda es recomendable contar al menos con el 30% del valor del inmueble, lo primero que tenemos que hacer es pedir a quien nos vende el inmueble una Nota Simple actualizada del mismo emitida por el Registro de la Propiedad que corresponda.
1. La Nota Simple del Registro de la Propiedad
La Nota Simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que corresponda por demarcación a la vivienda en el que se recogen resumidamente datos como; quién es el titular de la vivienda, su localización, descripción, incluyendo los metros cuadrados, a veces incluso la referencia catastral y las cargas como hipotecas o servidumbres y afecciones fiscales al pago de impuestos como transmisiones patrimoniales. La Nota Simple se la podemos pedir a quién nos vende el inmueble o directamente podemos solicitarla nosotros a través de la web www.registradores.org.
Obtenida la Nota Simple podremos conocer si quien nos vende es verdaderamente el titular de la vivienda, imprescindible a la hora de firmar cualquier reserva o arras, si la vivienda cuenta con los metros que se recogen en el anuncio u oferta de la vivienda y además si la vivienda está gravada con alguna carga como por ejemplo una hipoteca. Conocer las cargas de las viviendas es de crucial importancia, pues cuando adquirimos esa vivienda nos subrogamos en esas cargas que ya constan. Las afecciones fiscales son notas referentes a los plazos al que están afectos los inmuebles para el caso de que no se hayan pagado los impuesto o se hayan abonado incorrectamente.
2. La referencia catastral, certificación catastral e informe urbanístico
La referencia catastral es un número que los Ayuntamientos dan a las viviendas y al que va asociado el pago de impuestos municipales como el IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Dicho número debemos pedírselo a quien nos venda el inmueble u obtenerlo a través de la sede electrónica del catastro en la siguiente dirección web www.catastro.meh.es, introduciendo la dirección de la vivienda.
Una vez obtenida la referencia catastral podemos solicitar en la misma sede la certificación catastral que nos indica el año de construcción de la vivienda, los metros, localización, etc, permitiéndonos de este modo contrastar la información del Registro de la Propiedad y la del Ayuntamiento para si existe alguna discrepancia instar la modificación o del catastro o del registro.
Además, con la referencia catastral debemos solicitar al Ayuntamiento emita informe de la situación urbanística del mismo por si estuviese afecto a alguna irregularidad, pendiente de alguna inspección técnica del edificio u otras incidencias.
3. Valor mínimo de referencia
El valor mínimo de referencia se obtiene a partir de la referencia catastral y lo emite la comunidad autónoma en donde esté ubicada la vivienda. Este valor es el valor mínimo por el que podemos escriturar, es decir, en la escritura de compraventa y a efectos de impuestos no podemos recoger un precio inferior pues nos enfrentamos a que liquidados los impuestos de la compraventa por un precio menor recibamos una declaración paralela realizada por la comunidad autónoma, con recargos o incluso sanciones.
El valor mínimo de referencia además nos ayuda a saber si el precio de la vivienda que estamos comprando está o no ajustado. La obtención del valor mínimo de referencia en la Comunidad de Madrid se realiza en el esta página web gestiona.madrid.org.
4. Certificado del Administrador de Fincas
A la hora de comprar un inmueble o vivienda es importante conocer si está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios y si están previstas derramas aprobadas y no pagadas. Ésta información nos la tiene que dar el vendedor que a la vez tiene que solicitarla al Administrador de Fincas de la comunidad. Sin esta información corremos el riesgo de que la comunidad con posterioridad nos pueda reclamar las cuotas anteriores a la venta con el límite de la anualidad en curso más las tres anteriores a la venta, quedando afecto el inmueble a dicha responsabilidad.
Incluso es conveniente solicitar al propietario nos de copia de las tres últimas actas de la comunidad de propietarios para conocer los asuntos que se han tratado y como se han resuelto. Hay que tener en cuenta que con la compra del inmueble nos subrogamos en la posición del antiguo propietario por el hecho de la compra, asumiendo las obligaciones que dimanan de la Junta de Propietarios.
5. Recibos abonados de los 4 años anteriores a la venta del IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles es un impuesto municipal que abonan anualmente quienes son dueños de una vivienda, del que responde el propio inmueble en caso de impago, por ello, es importante saber si el inmueble está al corriente de pago de dicho impuesto.
Tipos de contratos de arras en la compra de una vivienda
Normalmente, antes de la firma del contrato de compraventa de una vivienda se suele suscribir un contrato de arras. Las arras es una cantidad de dinero que se entrega al comprador con carácter previo a la compra, a modo de señal, reserva, y que pueden ser de tres tipos:
- Arras penitenciales: Son las que se regulan en el Código civil, art. 1454 CC, y permiten a cualquiera de las partes, desistir de la compra allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
- Arras penales: Las arras son penales cuando el dinero entregado en concepto de arras puede el comprador perderlo o el vendedor verse obligado a devolverlo por duplicado si el comprador o vendedor incumplen el contrato de arras, es decir, el contrato por el que se comprometen a comprar o vender. A diferencia de las penitenciales, tiene que haber un incumplimiento, y el importe de la indemnización por los daños o perjuicios causados es el de las arras, que se percibe con carácter previo al incumplimiento. Art 1154 y siguientes del Código Civil.
- Arras confirmatorias: Las arras confirmatorias son una mera “señal y pago del precio”. No amparan un desistimiento del contrato ni suponen un adelanto de indemnización por incumplimiento del contrato.
Cálculo de gastos e impuestos en la compra de una vivienda
Los impuestos que se abonan por la compra de una vivienda, dependen de que la vivienda sea nueva o de segunda mano y de la Comunidad Autónoma en donde radique la vivienda que se va a comprar.
- Si la compra de la vivienda es nueva, el impuesto a abonar es el Impuesto sobre el Valor Añadido, y por regla general es un 10% del valor de la vivienda, salvo que sea una. vivienda de protección oficial en cuyo caso el IVA es del 4%.
- Si la vivienda es de segunda mano, el impuesto que se paga es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, cuyo porcentaje varía en función de la Comunidad Autónoma en donde radique el inmueble. En Madrid actualmente es un 6% del valor del inmueble.
A estos impuestos hay que añadir los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad. Los gastos de Notaría son los correspondientes a la escritura pública de compraventa necesaria para la inscripción del inmueble en el Registro. Por regla general los gastos de Notaría y Registro los asume el comprador, si bien, en relación a la escritura de compra el Código Civil dispone:
“Art. 1455 cc Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”
Tanto los gastos de Notaría como los de Registro vienen dispuestos por aranceles y dependen del valor del inmueble. Como regla general, y en lo concerniente a la compra de una vivienda de segunda mano, la cantidad global de la que hay que disponer para hacer frente a los gastos e impuestos por la compra de una vivienda gira en torno al 10%/15% del valor del inmueble.
La hipoteca de la compra de una vivienda
La mayoría de nosotros para poder comprar una vivienda necesitamos de un préstamo hipotecario que por regla general lo otorgan entidades de crédito, bancos, aunque también pueden otorgar préstamos con garantía hipotecaria los particulares. La hipoteca es en sí la garantía que exige quien nos estrega el dinero para el caso de impago de las cuotas y como tal es una carga que grava el propio inmueble adquirido.
Las hipotecas se constituyen en escritura pública y se inscriben en el registro de la propiedad. En caso de impago, los acreedores, bancos o particulares, ejecutan la hipoteca, es decir, la garantía, con miras a que el préstamo se pague, resultando que la forma última de pago del mismo es la subasta del inmueble gravado con la hipoteca.
Las condiciones de los préstamos hipotecarios dependen de quien los conceda, si bien, podría decirse, con independencia de los tipos de interés, que el capital que suele concederse para la adquisición de una vivienda es el 80% de su valor. Por ello, es conveniente que tengamos ahorrado entre un 30% o 35% del valor de la vivienda para poder así hacer frente tanto al 20% que no nos financian, más el 10% o 15% de los gastos concernientes a la adquisición e impuesto.
Dentro de ese 10% o 15% para gastos e impuestos están incluidos los de la hipoteca, máxime cuando desde el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, se ha dispuesto que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados los pague el prestamista, es decir, quien concede el préstamo.
Trámites para la compra de una vivienda
Los principales pasos a seguir para la compra de una vivienda son:
- Buscar financiación para el supuesto de que necesites un préstamo para la adquisición. La búsqueda de financiación es relativamente sencilla pues es innumerable la oferta actual para la adquisición de viviendas. Para buscar financiación lo primero que hay que tener claro es saber en cuánto me puedo endeudar. Las entidades de crédito no suelen permitir que el pago de la hipoteca supere el 40% de nuestros ingresos mensuales.
- Una vez encontrado el inmueble hay que obtener los documentos que se recogen en el epígrafe ¿Qué tengo que hacer antes de comprar una vivienda?
- Y por último, acudir a la notaría para la suscripción de las escrituras. Las cuales suelen registrarse por las gestorías de los bancos o entidades de crédito previa liquidación de los impuestos. Sino interviene una entidad de crédito, son los compradores quienes tendrían que liquidar el impuesto que corresponda y acudir al registro de la propiedad a inscribir el inmueble.
La ayuda profesional que necesitas para la compra de tu vivienda
En conclusión, siendo la compra de nuestra vivienda uno de los actos más importantes de nuestras vidas, y aunque en principio podemos enfrentarnos a ello sin asesoramiento, son muchas las excepciones a las reglas generales dispuestas en este post por lo que ir de la mano de un Despacho de Abogados experto en la materia es imprescindible.
D&J Abogados es un Despacho de Abogados con una larga trayectoria en el sector inmobiliario que ha dado la tranquilidad necesaria a cientos de clientes que se han embarcado en la compra de su vivienda. Por ello si estás pensando en comprar una casa y necesitas ayuda profesional, no dudes en contactarnos sin compromiso.
Hola,, mi problema es que fuimos avalistas mi marido y yo, el banco me preciona pues el titular no paga ala ves le hicieron una unificación la cual querian que firmaramos otra ves y no firmamos ustedes creen que tengo pocibilidades de salir de esta situación gracias
Buenos días, Es posible que la unificación haya hecho que el aval se extinga pero habría que estudiar la documentación y el caso.
Un saludo.
Buenos dias, si una persona presta a su madre el importe total para que ella compre una vivienda, en caso de fallecimiento de la madre, la persona que le ha prestado el dinero sera quien herede la vivienda? muchas gracias de antemano. Un cordial saludo
No, esa persona tendrá un derecho de crédito contra la masa hereditaria pero no hereda la vivienda. Un saludo.
Voy a comprar casa a medias con mi pareja y tengo una discapacidad del 33%.Tendria los mismos derechos fiscales proporcionalmente que si la comprase sólo a mi nombre?
Gracias
Buenos días, nosotros no somos fiscalistas pero entiendo que se aplicarán los beneficios fiscales en proporción a la adquisición y si se cumplen el resto de requisitos que se exijan. Un saludo
Buenos día yo estoy comprando un inmueble pero en cuotas ya que no puedo pagarlo de una pero el abogado que me estaba asesorando cuando fuimos ala notaría a escribirnos sobre la compra de la casa el firmó como testigo no hay problema por eso , pero a hora que yo quiero terminar de comprar mi casa no quiero que él me aga la compraventa la quiero hacer yo misma en la notaría yo puedo hacer eso junto con la señora que me va vender el inmueble gracias sin necesidad de abogado
Buenas tardes, para comprar un inmueble no necesitas un abogado pero resulta un poco raro el proceso que has realizado. Un saludo.
Hola, a mi me gustaría realizar una compra de vivienda, tengo dos pregunta.
Es obligatorio tener el 30% del coste de la vivienda, o se puede solucionar de alguna otra manera esta entrada.
Soy sanitaria y suplente de muchos años, esto me afecta en mi compra. Gracias. Un saludo
Buenos días,
No es que sea obligatorio por ley, pero depende de cada entidad crediticia la financiación que quiera darle. Lo normal es que financien hasta el 80% de la compra o del valor de tasación y el resto, es decir, el 20%, más un 10% que se suele presupuestar para gastos e impuestos, que lo ponga el comprador, si bien puede encontrar alguna entidad que alcance un porcentaje mayor de financiación.
Un saludo.
Estamos interesados en comprar una vivienda. Tenemos una copia de «el registro de la propiedad» pero tenemos muchas dudas.
Nos podéis asesorar? Qué coste tendría? Gracias
Claro que sí, en D&J Abogados somos especialistas en Derecho Inmobiliario y Registral. Le hemos respondido a su correo electrónico.
Se puede escriturar una Propiedad y aplazar la entrega en dos meses?. Como se haria la escritura?
Voy a comprarme un Chalet. El propietario me dice que necesita el dinero el 30 de Enero, pero que no se pueden ir porque estan comprando otro y no se le dan hasta el 1 de Abril.
Me dicen que hagamos un contrato privado el 30 de Enero sin la entrega de llaves, dejando una cantidad pendiente de pago, y escriturar ya el 1 de Abril que es cuando ellas dejan el Chalet.
Por lo que he leido parece que lo mas aconsejable es hacer escritura y registrar.
Lo que no se es que es mejor … Se puede escriturar el 30 de Enero y la entrega de llaves el 1 de Abril, o sea el chalet sería mio en escritura pero dos meses mas estarian los propietarios ocupandolo.
Gracias
Buenos días,
En tu caso hay varias opciones, todas ellas seguras. Lo mejor es que te pongas en contacto con el despacho en el tlf 91 025 76 87.
Un saludo.