La accesión invertida supone que el dueño de una edificación que ha sido construida en parte en suelo ajeno pueda atribuirse la propiedad del suelo ocupado pagando una indemnización al dueño del terreno.

Para que opere la accesión invertida, es imprescindible que el dueño de la edificación actúe de buena fe.

¿Qué es la accesión invertida?

Por la accesión invertida, el dueño de un suelo sobre el que se ha construido una edificación ajena, ocupando solo parte del terreno, pierde la propiedad de esa porción de terreno a favor del dueño de la edificación que ha actuado de buena fe, si bien ha de ser indemnizado por ello.

Esto, en principio, va en contra del tenor del artículo 361 del Código Civil, que regula la figura de la accesión, por la que, en virtud del principio superficies solo cedit (la edificación cede al suelo), el dueño del terreno adquiere la propiedad de todo lo que se construya en él.

¿Cuál es el fundamento de la accesión invertida?

La accesión invertida es una figura creada por la jurisprudencia, concretamente por una sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1949, que, aludiendo a una sentencia anterior, la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1923, interpretó en sentido contrario el artículo 361 del Código Civil. 

La aplicación de este artículo, tal y como está redactado, resulta abusiva en algunos casos, debido al mayor perjuicio económico que supone la demolición de lo edificado o a lo injusto de perder la edificación completa por una mínima invasión del terreno ajeno.

Por ese motivo, la jurisprudencia entendió que era más justo invertir las consecuencias cuando la porción de suelo ocupado es muy pequeña y de un valor muy inferior a lo construido.

¿Cuáles son los requisitos para aplicar la accesión invertida?

Al tratarse de una invención jurisprudencial, los requisitos para aplicar el mecanismo de la accesión invertida también han sido establecidos por la jurisprudencia, y son los siguientes:

  • El dueño de la edificación debe haber construido en parte de un suelo ajeno. Por tanto, se entiende que es un suelo colindante al suyo y que la mayor parte de la edificación se encuentra en su propio terreno.
  • La edificación y el suelo deben formar una unidad indivisible, sin que sea posible separar ambas cosas sin que la edificación pierda todo su valor.
  • El valor de lo construido es superior al del suelo ocupado, y, en consecuencia, el perjuicio que sufriría el dueño de la edificación al perderla o demolerla también es muy superior al perjuicio que sufre el dueño del suelo invadido.
  • El dueño de la edificación ha actuado de buena fe, bien por creer que el suelo es de su propiedad, bien por pensar que el dueño del suelo conoce el hecho y no se opone, o no lo ha hecho oportunamente.

Es importante puntualizar que solo opera la accesión invertida si la construcción invade en parte el suelo ajeno, no si está construida en su mayor parte en suelo ajeno dejando inservible el terreno del propietario cuyo suelo ha sido invadido.

En cuanto a la buena fe, se tiene en cuenta la existente en el tiempo de construcción de la obra, no a su terminación, cuando es posible que ya se conociera la oposición del propietario del suelo.

Por último, en cuanto al valor del suelo en proporción con el de lo edificado, debe ser tal que se entienda que la edificación es el elemento principal frente al carácter accesorio del suelo invadido.

¿Cuáles son las consecuencias de la accesión invertida?

Como ya se ha mencionado, al contrario de lo que ocurriría de ser de aplicación la accesión tal y como se contempla en el Código Civil, en la accesión invertida, el dueño de la edificación hace suyo el suelo invadido a cambio de compensar al propietario del terreno con una indemnización.

Se entiende que la indemnización debe incluir el valor del suelo conforme al valor de mercado y la compensación por los daños y perjuicios causados.

La acción para reclamar dicha indemnización prescribe a los 5 años (artículo 1964.2 del Código Civil).

Por el contrario, no operará la accesión invertida en los siguientes casos:

  • Si se demuestra que el constructor obró de mala fe, en cuyo caso, el constructor deberá demoler lo construido y no tendrá derecho a indemnización por ello (artículo 362 del Código Civil).
  • Si el valor del suelo se entiende como principal frente al valor de la edificación, supuesto en el cual, se aplicarán las reglas de la accesión, y el dueño del terreno podrá hacer suyo lo edificado, pagando una indemnización al dueño de la edificación (artículo 361).

¿Te ha gustado el contenido?

Puntuación media 4 / 5. Votos: 1

¡Todavía no hay votos! Sé el primero en valorar el contenido.