Cesión de Créditos Hipotecarios y Protección al Consumidor

En este artículo vamos a tratar una problemática muy común en la práctica hipotecaria, la cesión del crédito hipotecario, la cual tiene una gran incidencia en la relación jurídica entre el banco y el consumidor. A continuación, explicaremos como puede cederse por parte del acreedor a un tercero el crédito hipotecario, las condiciones para ello y sus consecuencias.

Qué es y en qué consiste la cesión de créditos hipotecarios

El crédito hipotecario, a pesar de gozar de una protección privilegiada mediante una garantía real como es la hipoteca, sigue siendo objeto del tráfico jurídico, y tal como establece el art 1.112 y 1.878 del Código Civil, podrá enajenarse o cederse a un tercero total o parcialmente. La cesión del crédito hipotecario comprende dos partes diferencias pero inherentes la una a la otra. Por un lado, la cesión del crédito en sí mismo, es decir el derecho a cobrar la deuda por parte del acreedor, y por otra parte la cesión de la garantía real de hipoteca, con la que está protegida dicha deuda, tal como establecen los art 1.526 y 1.528 CC.

No existen tipos diferentes de cesión de créditos hipotecarios como tal, sino diferentes supuestos que la motivan. La cesión del crédito hipotecario suele darse por que una entidad cede una cartera de deuda a otra entidad a cambio de una contraprestación, supuesto distinto de la fusión y segregación de entidades de crédito a lo que no es aplicable lo aquí expuesto.

Regulación y requisitos de la cesión de créditos hipotecarios

La cesión de créditos hipotecarios está regulada tanto en la Ley Hipotecaria como en el Código Civil.

El art 149 de la Ley Hipotecaria establece que el crédito hipotecario podrá cederse en todo o en parte según lo previsto por el art 1.526 del CC. También establece que dicha cesión deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Igualmente recoge que el deudor no quedará obligado por dicha cesión a más de lo que estuviera por su contrato originario, y que el cesionario (el que adquiere el crédito hipotecario) se subrogará en todos los derecho del cedente (el que transmite el crédito hipotecario). Por su parte, el art 1.526 del Código Civil establece que para que la cesión tenga efectos frente a terceros debe de realizarse en escritura pública o en documento privado que conforme lo dispuesto en el 1.227 de Código Civil pueda hacer prueba de su fecha.

De esta regulación, se extrae que el requisito primordial para que la cesión surta efecto es el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, todo ello consecuencia de la reforma de la Ley Hipotecaria, en vigor desde el 9 de diciembre de 2007, reforma que suprimió el requisito de notificación al deudor, con los problemas de opacidad que ello supone para el deudor, pues ignora la cesión del crédito hipotecario. La falta de notificación al deudor, cuando era requisito obligatorio, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo lo resolvía equiparando la inscripción declarativa de la cesión en el Registro a la notificación al deudor.

El problema actual, con la nueva redacción del art 149 LH, es que al no ser obligatoria la notificación al deudor, se crea una indefensión al consumidor pues no tiene conocimiento de que la entidad bancaria ha cedido su crédito hipotecario, puesto que los consumidores no están constantemente consultando el Registro de la Propiedad.

En definitiva, la entidad bancaria que haya cedido o ceda su crédito hipotecario a partir del 9 de diciembre de 2007 no tiene obligación de notificar al deudor dicha operación, solo tendrá que cumplir la solemnidad de realizar tal operación en escritura pública e inscribirla el cesionario en el Registro de la Propiedad, lo cual tampoco están realizando, en lo referente a la inscripción, por los costes que conllevan.

Cesión de crédito hipotecario en proceso judicial y derecho de retracto

El crédito hipotecario es un crédito reconocido en documento público y tiene fuerza ejecutiva, por lo que puede el acreedor acceder directamente a la fase ejecutiva de la jurisdicción civil, sin necesidad de acudir a un proceso declarativo previo. Este hecho no priva al crédito del carácter de litigioso recogido en el artículo 1.535 del Código Civil y de la posibilidad que tiene el consumidor de ejercer el derecho de retracto, si bien, en procedimiento declarativo ordinario distinto, como es lo habitual.

Para ello, es necesario, como ocurre tras la reforma del año 2013 de la LEC, en su art 695.1. 4º, la oposición a la ejecución por la existencia de cláusulas abusivas del crédito hipotecario que se está ejecutando. El consumidor podrá alegar en esta fase que el contrato de préstamo hipotecario adolece de alguna cláusula susceptible de ser abusiva, sin embargo, tras el 9 de diciembre de 2007, no podrá alegar la falta de notificación en la cesión del crédito hipotecario.

En definitiva, para que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, el cesionario tiene que haber inscrito en el Registro de la Propiedad esta cesión, para así cumplir con los requisitos del art 685 de la LEC. En caso de que la cesión ocurra una vez iniciado el procedimiento de ejecución, nos encontraremos con un supuesto de sucesión procesal, y para que ésta sea efectiva tiene que cumplirse con el requisito de que el sucesor (el cesionario) haya inscrito en el Registro de la Propiedad la cesión del crédito hipotecario, sin embargo, ya no es necesaria la notificación de la cesión al deudor.

El problema actual y que es un alegato contra la ejecutividad de las cesiones realizadas durante la tramitación del procedimiento ejecutivo, es que la práctica mercantil se caracteriza por que este tipo de cesiones se hacen en masa, en globo, obviando el requisito del artículo 149 de la LH en cuanto a la inscripción de la cesión en el Registro, práctica que los tribunales están avalando a efectos de la sucesión procesal en el procedimiento ejecutivo  sobre la base de que el art 540 de la LEC exige que se acredite la sucesión en documentos fehacientes, por lo general escrituras públicas, sin más requisitos formales.

Todo esto genera una gran indefensión al consumidor, pues no es hasta que se produce la sucesión procesal cuando tiene conocimiento de la cesión, puesto que ya no es necesaria la notificación de la misma y en la mayoría de los casos no se inscriben amparándose una vez iniciado el procedimiento en el artículo 540 de la LEC. Estas circunstancias inciden a su vez negativamente en el derecho de retracto del consumidor, artículo 1.535 del Código Civil, pues no es hasta que se insta la sucesión procesal de la ejecución, ya que generalmente no se notifican las cesiones por no ser necesario, cuando el consumidor puede hacer uso de su derecho de retracto, eso sí, siempre y cuando la fecha de la transmisión del crédito, que conoce en ese momento, se encuentre entre la fecha de interposición de la demanda ejecutiva y la fecha de resolución firme de la oposición a la ejecución.

El problema está en que, dictada la resolución firme de la oposición a la ejecución de una cesión realizada antes, pero comunicada con posterioridad, el ejercicio del derecho de retracto se complica puesto que habría que ejercerlo en procedimiento ordinario aparte con independencia de que se intentase un incidente de nulidad de actuaciones. En caso contrario, si la cesión se realiza y comunica en es esa fase, cabría la posibilidad de intentar hacer valer el retracto en el propio procedimiento ejecutivo. En cualquier caso, en el propio procedimiento ejecutivo y en el ordinario, es imprescindible instar la suspensión de la ejecución.

Preguntas frecuentes de la cesión de créditos hipotecarios

¿Qué es una cesión de crédito hipotecario?

Es la transmisión por parte del acreedor tanto del crédito como del derecho a realizar la garantía hipotecaria con la que tiene protegido su derecho de crédito. Esta transmisión se hace a un tercero y puede mediar precio o ser gratuita.

¿Qué es un contrato de cesión de crédito?

Es el documento donde se recoge de manera fehaciente que se ha llevado acabo la cesión del crédito. En el caso del crédito hipotecario y por mor del artículo 149 de la LH el contrato tiene que formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo funciona la cesión de derechos?

La cesión de derechos es el negocio jurídico por el cual se transmite la titularidad de una relación jurídica, ya sea real o de crédito, a un tercero ajeno a esa relación. El Código Civil regula en los artículos 1.526 y siguientes la transmisión de créditos y demás derechos incorporales.

¿Qué es la cesión de deudas en derecho civil?

La cesión de deuda consiste en transmitir el derecho de crédito del que es titular una persona a otra, ya sea de forma activa o de forma pasiva. Es decir, tanto el acreedor puede transmitir a un tercero su derecho a cobrar de una persona, como el deudor puede transmitir a un tercero la obligación de pago que tiene con el acreedor. Cuando es el deudor el que transmite su obligación, también se denomina a esta figura “asunción de deuda” y necesita del consentimiento del acreedor para que dicha cesión le surta efectos.

¿Quién es el cedente y el cesionario?

El cedente es la persona que tiene el derecho y el cesionario la persona a quien se le cede ese derecho.

¿Qué es una subrogación de la hipoteca?

Es la operación inversa a la cesión del crédito hipotecario, es decir cuando el deudor hipotecario decide trasladar de un banco a otro su préstamo hipotecario para tratar de mejorar las condiciones de financiación originales del crédito. Hablamos de esta cuestión en otro artículo, que puedes consultar aquí.

¿Qué es una cesión onerosa?

Una cesión onerosa es aquella en la que media una contraprestación a cambio de la cesión del crédito que generalmente suele ser una cantidad líquida de dinero.

Abogados especialistas en derecho hipotecario

La cesión del crédito hipotecario es una operación que puede realizar el acreedor hipotecario, generalmente una entidad de crédito (banco), mediante la cual traspasa su crédito y derecho a la garantía, hipoteca, a un tercero, pudiendo mediar a cambio una contraprestación o no. No es obligatorio que el acreedor notifique al deudor la realización de dicha operación, ni tampoco su consentimiento, por lo que el deudor no podrá oponerse a ella.

No obstante, el deudor no se verá afectado por dicha operación más allá del cambio de acreedor, pero no se modificarán las condiciones iniciales en las que negoció la concesión del crédito hipotecario. Sin embargo, si es posible, iniciado un procedimiento ejecutivo y comunicada la cesión, hacer uso de este hecho para paralizar la ejecución por falta de inscripción de la cesión o ejercer el derecho de retracto. Si tu crédito hipotecario ha sido cedido a un tercero, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y plantearnos tus dudas. En D&J Abogados somos expertos en materia hipotecaria y te ofreceremos una respuesta adecuada a tu situación.