Cooperativa de Viviendas: Cómo Funcionan y Requisitos

La compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que realiza una persona en la vida. Por eso, es importante buscar la opción que mejor se adecue a las necesidades del adquirente y le aporte seguridad, y para ello, es importante estar bien informado. Una alternativa a la adquisición de viviendas en el mercado habitual, son las cooperativas de viviendas, bastante utilizadas y que mediante este artículo procuraremos explicar.

Dado que las cooperativas de viviendas carecen de ánimo de lucro, el coste de la construcción se abarata significativamente, si bien, exige la involucración del socio en la vida y gestión de la cooperativa, para asegurar el buen fin de la misma.

Qué es una cooperativa de viviendas

Las cooperativas de viviendas son agrupaciones de personas que necesitan procurarse una vivienda y para ello, constituyen la cooperativa, que es una entidad sin ánimo de lucro, lo cual, reduce considerablemente los costes, encargándose desde la compra del suelo hasta la construcción de las viviendas, momento tras el cual, la cooperativa, habiendo cumplido con su objeto social, se disolverá.

En las sociedades cooperativas, los socios toman las decisiones de funcionamiento de las mismas, mediante el método asambleario, y se rigen por un consejo rector. De esta manera, las mismas se autogobiernan de acuerdo a sus estatutos y a la ley, siendo la nota esencial de este tipo de sociedades, la participación de los socios en la vida societaria, mediante la intervención en la toma de decisiones.

Características de la cooperativa de viviendas

1. La cooperativa de viviendas tiene personalidad jurídica propia para actuar en el tráfico jurídico: La cooperativa tiene un CIF, representantes legales y asume obligaciones contractuales, mercantiles y tributarias.
2. Las cooperativas de viviendas tienen por objeto social procurar a sus socios viviendas y locales: No pueden destinarse a otras finalidades económicas ni desarrollar actividad mercantil.
3. Se componen de socios que ingresan en la misma de un modo libre y voluntario: Mediante la suscripción de un contrato de adhesión y el desembolso de cantidades.
4. Las cantidades que debe abonar un socio, son de tres clases:
   1. Aportaciones al capital social (art.46 Ley 27/1999): Se abonan al ingreso en la cooperativa, son reembolsables en caso de baja, en los términos legal y estatuariamente previstos, y son de pequeño importe. Suelen rondar los 100 € y es una aportación mínima obligatoria, para obtener la cualidad de socio.

También podrá la cooperativa acordar las aportaciones voluntarias al capital social, previstas en el art.47 Ley 27/1999, cuyo importe y condiciones se determinarán conforme a estatutos, pudiendo el socio que esté disconforme, votar en contra en la Asamblea que se acuerde, y mostrar su disconformidad con la misma, por escrito, para obtener la baja justificada. Las aportaciones voluntarias son igualmente reembolsables en caso de baja, en los términos legal y estatutariamente previstos.

2. Cuotas de ingreso o periódicas (art.52.3 Ley 27/1999): No integran el capital social ni son reembolsables en caso de baja, pues la finalidad de las mismas va destinada a sufragar los gastos de sostenimiento de la actividad de la cooperativa durante su funcionamiento: constitución, administración, mantenimiento,…

3. Aportaciones para financiar la vivienda (art.114.5 Ley 4/1999): Estas aportaciones son las más sustanciales en términos económicos, pues son las que van efectivamente destinadas a la construcción de las viviendas. Normalmente oscilan entre el 25% y el 30% del precio total de la adquisición.

Su importe y forma de pago se determinará en función del plan de financiación de la cooperativa, que habrá de ser acordado por la Asamblea y se van efectuando a cuenta, hasta el momento de la adjudicación de la vivienda, momento en el cual, normalmente, el adjudicatario suscribirá una hipoteca para el pago del resto del precio del inmueble. Estas cantidades son reembolsables en caso de baja del socio cooperativista, en los términos descritos en la Ley y los Estatutos.

5. Las cooperativas de viviendas son autopromotoras:Esto quiere decir que la cooperativa es la responsable de que se cumpla con su objeto social, esto es, la construcción y entrega de viviendas a sus socios. Si el precio de las viviendas, termina siendo superior al inicialmente previsto, los socios deberán asumirlo, así como si, por algún motivo, la construcción no llegase a producirse, los socios también deberán asumirlo.

6. Se autogestionan mediante la intervención de sus socios en la toma de decisiones: En la Asamblea General y en el Consejo Rector, con los límites legal y estatuariamente previstos.

Cómo funciona una cooperativa de viviendas

Como hemos apuntado con anterioridad, la nota esencial de las cooperativas de viviendas es la participación de los socios en la toma de decisiones, lo cual se hace mediante la Asamblea General, que es la reunión de los socios para deliberar y tomar acuerdos, como órgano supremo de expresión de la voluntad de la cooperativa. Los acuerdos que en ella se tomen, adoptados conforme a las leyes y a los estatutos sociales, obligan a todos los socios.

En la Asamblea General, el Consejo Rector y la gestora, en caso de existir, dan cuenta de las decisiones que han ido adoptándose desde la última asamblea, y someten a votación las decisiones que vinculen a la cooperativa y excedan de las decisiones que pueda adoptar el propio Consejo Rector. Igualmente, habrán de presentarse en Asamblea, las cuentas anuales, el informe de gestión y la propuesta de aplicación del resultado del ejercicio en curso, que habrán de someterse a votación y aprobación, en la asamblea ordinaria, que se celebra al menos, una vez al año. El resto de asambleas, tendrán el carácter de extraordinarias.

Así mismo, las cooperativas de viviendas, cuentan con un Consejo Rector, que es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa. Se integra como mínimo, por tres miembros, socios a su vez de la cooperativa y elegidos en Asamblea, que son el presidente, el secretario y el tesorero. Además de esas tres figuras esenciales, puede haber vocales, y consejeros independientes, que no tienen por qué pertenecer a la cooperativa. Los miembros del Consejo Rector desempeñarán su cargo con la diligencia debida, respetando los principios cooperativos. Deben guardar secreto sobre los datos que tengan carácter confidencial, aun después de cesar en sus funciones y responderán solidariamente frente a la Cooperativa, los socios y los terceros del perjuicio que causen por acciones dolosas o culposas y siempre que se extralimiten en sus facultades.

Los acuerdos adoptados en tanto en Asamblea, como en las reuniones del Consejo Rector, se documentarán en actas, que deben quedar registradas en el correspondiente Libro de Actas, pudiendo ser impugnados dichos acuerdos en los términos y plazos, legal y estatutariamente previstos, por los socios. Normalmente, dado el complejo funcionamiento de la cooperativa (obligaciones fiscales, contractuales, tributarias, gestiones y negociación de compra, obtención de financiación, convocatoria de asambleas, libros de actas, etc…), las cooperativas de viviendas suelen recurrir a la contratación de un servicio especializado en la gestión de este tipo de servicios: las gestoras de cooperativas.

Las gestoras de cooperativas son sociedades mercantiles especializadas la prestación de servicios de gestión y asesoramiento a las cooperativas de viviendas, a cambio de una remuneración. Las obligaciones de las partes y los servicios a prestar por la gestora, vendrán determinados en el contrato suscrito con la cooperativa. Dada la implicación de la gestora en el funcionamiento de la cooperativa, la gestora puede llegar a ser considerada también promotora, solidariamente, con la cooperativa, en los términos del art.9 de la Ley de Ordenación de la Edificación. En este punto, serán los tribunales quienes deberán determinarlo, en función del grado de intervención en el proceso constructivo, que haya tenido la gestora, siendo que la jurisprudencia no es unánime.

Requisitos para formar una cooperativa de vivienda (artículos 7 a 11, Ley 27/1999)

Los requisitos para constituir una cooperativa, son los siguientes:

1. Solicitud del certificado de denominación negativa al registro de cooperativas.

Dependiendo del ámbito en el que se plantee actuar la cooperativa, deberá pedirlo al registro central de cooperativas (si es en más de una comunidad autónoma) o al de la comunidad autónoma donde vaya a actuar. Este será el nombre que tenga la sociedad cooperativa para identificarse en el tráfico jurídico, por eso, no puede ser coincidente con el de otra cooperativa. Una vez el registro competente expida el certificado de que la denominación social está disponible, el siguiente paso, será convocar la asamblea constituyente.

2. Otorgamiento de la escritura pública de constitución

Antes de acudir al notario, puede haberse celebrado una asamblea constituyente, integrada por los socios promotores, que apruebe los estatutos sociales, limitándose la escritura pública de constitución a elevar a público el acuerdo de constitución de la cooperativa, lo cual deberá hacerse en plazo máximo de dos meses desde la celebración de la asamblea. O bien, puede otorgarse directamente, ante el notario, la escritura de constitución, con la totalidad de los socios promotores, que serán un mínimo de tres y a la cual, igualmente, deberán acompañarse necesariamente los estatutos que regirán la vida de la cooperativa.

En ambos casos, deberá incorporarse a la escritura, un certificado acreditativo de ingreso en la entidad bancaria, de la aportación obligatoria mínima al capital social, en la cantidad estatutariamente dispuesta, por cada uno de los socios promotores.

3. Solicitud del CIF provisional

Que se podrá gestionar por la propia notaria, que dispone de convenio con Hacienda, o bien, directamente, por la propia cooperativa ante la AEAT.

4. Inscripción en el registro de cooperativas

Previa liquidación del impuesto de Actos Jurídicos y Documentados en la Comunidad Autónoma, como exento, habrá de presentarse la escritura de constitución en el registro de cooperativas correspondiente para su inscripción. Hasta que la sociedad esté debidamente inscrita, llevará aparejado a su denominación social, el término “en constitución”. El plazo para presentar la escritura en el registro, desde el otorgamiento de la escritura de constitución, es de dos meses.

Regulación de las cooperativa de viviendas

Las cooperativas de viviendas vienen reguladas en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, de ámbito nacional y en cada una de las legislaciones autonómicas, que han desarrollado dicha ley. En el caso de Madrid, en la Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. Adicionalmente, cada cooperativa se rige por sus propios estatutos que, como hemos visto, se aprueban al momento de constitución de la sociedad (aunque pueden modificarse con posterioridad) y todos los socios deben conocer y respetar.

Los estatutos fijan las normas o reglas por las que se rige la estructura, gobierno, funcionamiento de la entidad y derechos y obligaciones de los socios, y que, en cualquier caso, deben ser conformes a la ley. Al ser obligatoria su inscripción registral (los estatutos y sus modificaciones no son plenamente válidos hasta que no se inscriben en el Registro) se garantiza que los mismos se ajusten a la legalidad vigente. La Ley de Cooperativas, los estatutos, los acuerdos de la asamblea general y del consejo rector, obligan a todos los que se integran como socios de la cooperativa; aunque, tanto los acuerdos contrarios a la ley (acuerdos nulos) como los contrarios a los estatutos (acuerdos anulables) son impugnables judicialmente, en el primer caso en el plazo de un año, en el segundo, en el plazo de 40 días (art. 38 Ley 4/1999).

Ventajas de las cooperativas de viviendas

• La principal ventaja, sin duda, es el ahorro a la hora del coste de adquisición del inmueble por parte del socio cooperativista, que puede oscilar entre el 20% y el 30% respecto del precio de mercado, pues las cooperativas construyen a precio de coste.
• El plan de pagos, suele ser dilatado en el tiempo, durante el período de vida de la cooperativa, llegando a representar las cantidades entregadas aproximadamente un 30% del coste total de la vivienda.
• El resto, se abonará por el socio en el momento de la adjudicación de la vivienda, normalmente, con préstamo hipotecario que suele ser mediante subrogación en el préstamo promotor obtenido por la cooperativa para la construcción y en general, tiene unas condiciones más ventajosas que los que obtienen los socios en el mercado libre.
• Participación activa de los socios en la vida y gestión de la sociedad cooperativa, pudiendo llegar incluso a ser electos para integrar el órgano de gestión, el Consejo Rector, tomando decisiones en todo lo relativo a la cooperativa.

Desventajas de las cooperativas de viviendas

• En general, el proceso de adquisición de una vivienda en vía cooperativa, es más largo que si se comprara en el mercado a una empresa promotora, ya que estas últimas, suelen comercializar las viviendas en un plazo más corto (disponiendo normalmente ya del suelo y estando próxima a empezar el proceso constructivo o ya iniciado), mientras que las cooperativas inician su andadura desde cero (constitución, captación de socios, plan de financiación, compra de suelo, obtención del préstamo promotor, etc…).
• La cooperativa de viviendas, al ser autopromotora, asume el sobrecoste de la obra si lo hubiera o en su caso, el éxito o fracaso en última instancia del proyecto.

Preguntas frecuentes sobre las cooperativas de viviendas

¿Qué debes hacer antes de entrar en una cooperativa de vivienda?

• Comprobar que la cooperativa de viviendas esté legalmente constituida e inscrita en el Registro de Cooperativas, autonómico o estatal.
• Obtener una copia de los Estatutos, puesto que en estos se contienen las normas de funcionamiento de la cooperativa.
• Conocer con carácter previo el plan de financiación de la cooperativa, con fechas de los diferentes pagos y el tipo de aportación que es, a los efectos de la posible recuperación de las cantidades, en caso de baja del socio.
• Que las aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad financiera.

El aseguramiento/aval es obligatorio en virtud de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, a partir de la obtención de la licencia de edificación, entendiendo que deben asegurarse o avalarse también las cantidades aportadas antes de obtener dicha licencia. En el caso de que la cooperativa esté en un estadio inicial (por ejemplo, que aún no haya adquirido los terrenos), la misma no contará aún con dicho aseguramiento, pues no es legalmente exigible. Esta circunstancia debe ser valorada y asumida por el futuro socio.

• Conocer la situación del suelo donde se van a construir las viviendas, en una doble vertiente:
  • Respecto a la titularidad y naturaleza: si ya es propiedad de la cooperativa o no, si es suelo de protección pública o libre, etc… Esta información se puede conocer en el Registro de la Propiedad, mediante la obtención de una nota simple, si bien, para el caso de que solo exista una opción de compra sobre el suelo, o un pago aplazado, o la compra se haya hecho en contrato privado, es posible que esta información no aparezca reflejada en el correspondiente Registro, si bien el negocio jurídico, puede ser perfectamente válido.
  • Respecto a la situación urbanística: estado administrativo del desarrollo urbanístico donde se ubica el suelo. Por ejemplo, si el plan parcial está aprobado o no y en su caso, estado de urbanización del suelo. Esta información se puede obtener acudiendo al área correspondiente del Ayuntamiento donde radique el suelo. Si el desarrollo urbanístico aún no está aprobado, se corre el riesgo de que finalmente no salga adelante, o lo haga con años de retraso, circunstancia que igualmente deberá ser valorada por el futuro socio.
    • En su caso, si hay proyecto básico arquitectónico o al menos, anteproyecto.
    • Plazo estimado de ejecución de la promoción y entrega de las viviendas.

¿Por qué es más barata la vivienda en cooperativa que la realizada por una inmobiliaria?
Cómo hemos apuntado a lo largo del presente artículo, el ahorro reside en que la cooperativa no tiene una finalidad lucrativa, pues está constituida por un grupo de personas que se aúnan para construir a precio de coste, y no para desarrollar una actividad mercantil, como es el caso de las promotoras que, lógicamente, incluyen en el precio de venta de la vivienda, su margen de beneficio. Bien es cierto, como ya hemos indicado, que el proceso de adquisición mediante cooperativa es más largo y, dependiendo del punto en el que se encuentre la cooperativa, puede entrañar más riesgos jurídicos, que si se adquiere directamente a una promotora, circunstancia que igualmente, incide en el precio.

Otro aspecto a tener en cuenta, y que supone un ahorro, es que las cooperativas de viviendas cuentan con ventajas fiscales al estar exentas del pago de algunos impuestos (como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados respecto a los actos de constitución, ampliación de capital, fusión y escisión) u obtener bonificaciones en otros (tipo reducido en el Impuesto de Sociedades, Actividades Económicas, …) cosa que no ocurre en el caso de las promotoras, suponiendo ello un ahorro en los costes finales.

¿Qué derechos tengo como socio de una cooperativa de viviendas?
De una manera sintética, podríamos señalar los siguientes (arts.23 Ley 4/1999 y 16 Ley 27/1999):

• Participar en las actividades de la cooperativa de viviendas, mediante la asistencia a las asambleas generales, participando con voz y voto.
• Ser elector y elegible como miembro de los órganos sociales (consejo rector, interventor, etc).
• Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones: recibir copia de los estatutos, libre acceso a la documentación de la cooperativa, solicitar por escrito información sobre la marcha de la cooperativa, proponer asuntos a tratar por la asamblea, etc. El conocido como “derecho de información”.
• Causar baja voluntaria en la cooperativa sin perjuicio de su calificación como justificada o no justificada.
• La actualización y liquidación, cuando proceda, de las aportaciones al capital social y de aquellas abonadas para la financiación de la vivienda, así como, en su caso, percibir intereses por las mismas, en los plazos máximos legales establecidos: 18 meses para bajas voluntarias, 3 años para bajas voluntarias no justificadas y 5 años en caso de expulsión previa aplicación de las deducciones que procedan; y en el supuesto de ser sustituido por otro socio o por un tercero (nuevo socio) que se subrogue en sus derechos y obligaciones, inmediatamente que se produzca la subrogación.
• Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, que se hubieran incluido en la promoción (no siempre tienen por qué existir) cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda, lo que se conoce como “retorno cooperativo”.

¿Qué diferencia existe entre un inscrito y un socio?
No. Un “inscrito” solamente se ha interesado por una tipología de vivienda y se ha apuntado, en una lista (normalmente de espera) y abonado una pequeña cantidad como señal, demostrando así su interés en pasar a formar parte del proyecto cooperativo, es decir, que únicamente tiene una expectativa.

No es hasta que se suscribe el contrato de adhesión y se realiza el ingreso del capital social (y las cantidades que en su caso, se hayan estipulado al momento del ingreso), que el sujeto pasa a ser socio de pleno derecho, con número de socio y tipología de vivienda o vivienda propiamente dicha (dependiendo del momento de ingreso en la cooperativa) adjudicada.

Las cantidades que iré pagando ¿están garantizadas?
Como hemos esbozado anteriormente, las cantidades anticipadas para la construcción de la vivienda se garantizan en virtud de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, a partir de la obtención de la licencia de edificación, entendiendo que deben asegurarse o avalarse también las cantidades aportadas antes de obtener dicha licencia. Esto supone un verdadero cambio respecto de la anterior regulación, la Ley 57/68 (actualmente derogada), que establecía la obligación del aseguramiento desde que se realizaba el desembolso.

Sin embargo, aun cuando la obligación del aseguramiento se ha pospuesto en el tiempo, sigue siendo obligatorio que las cantidades percibidas para la construcción, se ingresen en una “cuenta especial” de la promoción o fase y se clarifica que la póliza de seguro será individual por cada adquiriente de la vivienda, así como que el tomador de seguro ha de ser la cooperativa (no cada socio) a la que, consecuentemente, le corresponde el pago de la prima o pago del aval. El cumplimiento normativo se realizará mediante seguro de caución otorgado por aseguradora o bien, mediante aval bancario emitido por entidad de crédito.

¿Quién garantiza que las viviendas se terminen?
Este es, sin duda, uno de los grandes riesgos de este tipo de actividad promotora, pues, actuando la Cooperativa en régimen de autopromoción es ella misma la encargada y responsable de la entrega de las viviendas. Algunos de los escollos con los que se pueden topar en la práctica las cooperativas, serían la no aprobación/anulación del plan urbanístico o el desistimiento o interrupción de los pagos por los socios que comprometan la solvencia de la cooperativa. Hay que insistir, no obstante, en que, como en cualquier negocio jurídico, la seguridad al cien por cien en todo el proceso es imposible de obtener, asumiendo que, adquirir una vivienda en cooperativa no es lo mismo que comprar llave en mano en el mercado libre, si bien, en la mayoría de las ocasiones, suele compensar las dificultades.

¿Qué documentos acompañarán a la entrega de la vivienda?
Los documentos básicos que se entregan son:

• Planos de la vivienda.
• Manual de uso y mantenimiento de la vivienda.
• Listado de empresas intervinientes en las obras de ejecución.
• Licencia de primera ocupación.
• Boletín de instalación eléctrica y de instalación de agua potable.
• Certificado de instalación de gas.
• Garantías de los distintos fabricantes de los equipos instalados en la vivienda.
• Memoria de calidades.
• Si la vivienda es de protección oficial (VPO), la Cédula de Calificación Definitiva

¿Tendrá la vivienda las mismas garantías que si fuera una promoción de una empresa inmobiliaria?
Las garantías están determinadas por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a promotora. Las prestará la aseguradora con la que se haya contratado, pues es obligatorio por ley, para los promotores, la suscripción de un seguro decenal, que garantice durante diez años, los posibles defectos estructurales del edificio.

Contrata un abogado experto en cooperativa de viviendas

La adquisición de viviendas mediante la fórmula cooperativa es, sin duda, una opción muy atractiva, sobre todo, por el ahorro significativo de costes. Sin embargo, tal y como hemos intentando esclarecer a lo largo de este artículo, aun cuando las ventajas son significativas, hay que valorar los posibles riesgos que puede entrañar la pertenencia a una cooperativa de viviendas, el riesgo asociado al proyecto y el estado de desarrollo del mismo.

En D&J Abogados somos expertos en cooperativas de viviendas y podemos ayudarte a resolver tus dudas. Ponemos a tu disposición nuestros conocimientos, para acompañarte en esta decisión tan importante. No dudes en contactar con nuestros abogados, que gustosamente te asesorarán en la materia.