Las viviendas de nueva construcción gozan de garantía legal, mediante la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), en la que se establecen los plazos para la reclamación de los defectos que pudieran aparecer en el edificio y que no son infrecuentes. Así mismo, dicha norma prevé también la distribución de responsabilidad entre los distintos agentes que han intervenido en la construcción.

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Qué son los defectos constructivos de una vivienda o edificio

Los defectos constructivos son aquellos que determina la LOE en el artículo 19 y pueden ser defectos de terminación o acabado; de habitabilidad, funcionalidad y seguridad o estructurales. En el siguiente apartado los analizaremos. Hay que tener en cuenta que siempre estamos hablando de defectos en edificaciones de nueva construcción, por lo que no cabe confundirlos con vicios ocultos que pudieran presentar viviendas con el plazo de garantía expirado, en cuyo caso, estaríamos en el supuesto de los vicios ocultos del artículo 1484 del Código Civil, cuyo plazo son seis meses y la acción deberá dirigirse únicamente contra el vendedor.

Tipos de defectos constructivos o defectos de construcción

El artículo 19 de la LOE define los tres tipos de defectos que pueden presentar las edificaciones, determinando, en función de su gravedad, el plazo de reclamación.

1.Defectos de remate, terminación o acabado

Plazo de garantía: un año.

Son daños materiales que afectan a los elementos de terminación o acabado. No imposibilitan la habitabilidad, pero no se ajustan a la calidad de la obra contratada. Son los más habituales entre las viviendas de obra nueva, pudiendo citar como ejemplo: grietas de asentamiento, defectos de pintura, defectos de funcionamiento, calidad o estado de elementos accesorios como la grifería, arañazos en las puertas o tarimas…

Estos defectos normalmente se identifican rápidamente por el adquirente, al que la promotora suele facilitar un acta de defectos a cumplimentar cuando le hace entrega de la vivienda, procediendo la constructora por imperativo legal (artículo 17.1.b) LOE), a reparar dichos defectos en general, sin mayor incidencia pues son bastante habituales.

Este tipo de defectos generalmente, son reclamados directamente por el particular que adquiere la vivienda directamente, sin asistencia profesional de un abogado ni de un perito, ya que dada la escasa relevancia de los mismos, resultaría antieconómico. Es recomendable documentarlos fotográficamente y dejar constancia –como en cualquier reclamación- por escrito, de la fecha de comunicación de los defectos detectados.

2. Defectos de habitabilidad

Plazo de garantía: tres años.

Estos defectos, si bien no comprometen la estabilidad del edificio, sí que afectan a la habitabilidad del inmueble, de tal manera que impiden un uso satisfactorio del mismo. Son igualmente bastante comunes y tienen una enjundia que, en general, sobrepasa al ciudadano medio y requiere de intervención de un perito, que determine las incidencias, plantee las soluciones técnicas y los cuantifique, y la asistencia de un abogado que efectúe la reclamación por cuenta del perjudicado frente al promotor. Podemos citar, a modo de ejemplo: problemas de aislamiento acústico (ruidos) o térmico (pérdida de frío o calor), ahorro de energía, impermeabilización (goteras y humedades), salubridad (malos olores),…

3. Defectos estructurales

Plazo de garantía: 10 años.

Estos son sin duda los defectos más graves y afortunadamente, los menos frecuentes, pues comportan la ruina física del inmueble. Como en caso anterior, habrá de contarse con un perito que los determine, plantee las soluciones técnicas y los cuantifique y un abogado que los reclame convenientemente en derecho, por cuenta del perjudicado frente a todos los agentes que han intervenido en el proceso constructivo. Los defectos afectan elementos estructurales fundamentales como la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Estos defectos, están cubiertos por el llamado “seguro de responsabilidad decenal”, que cubrirá el 100% del coste final de la ejecución material de la obra (art.19.5.c) LOE), pudiendo el asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos (art.19.6 LOE).

Responsabilidades de las partes en los defectos de construcción

  • De los defectos de acabado responde el constructor.
  • De los defectos de habitabilidad y los estructurales responde siempre el promotor, solidariamente con el resto de agentes (proyectista, constructor, dirección de obra,…), que hayan tenido intervención en el proceso constructivo y a los cuales sean achacables los defectos en virtud de su intervención.

Téngase en cuenta que ante la multitud de agentes que intervienen el proceso constructivo, para el caso de no poder individualizarse la misma de un modo claro, todos responderán de forma solidaria. En el caso de las cooperativas de viviendas, puede existir responsabilidad también de la gestora si esta ha tenido una intervención decisoria en el proceso constructivo, equiparándose su figura a la del promotor (que en este caso sería la Cooperativa), entendiéndolo así la jurisprudencia, en sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2004.

Cómo reclamar los defectos constructivos de una vivienda

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a) Documentación de los defectos

Para el caso de que no se disponga de perito judicial, lo mínimo es fotografiarlos y elaborar un pequeño desglose por escrito, de las incidencias detectadas. Esto es únicamente aconsejable, en el caso de los defectos de acabado y, ante la más mínima reticencia del constructor a cubrirlos, se recomienda acudir a profesionales que defiendan al propietario. Para los defectos de habitabilidad y estructurales, sin duda, habrá de elaborarse una pericial que los recoja.

b) Reclamación extrajudicial y por escrito de los defectos a los agentes constructivos

Una vez tengamos claros los defectos que se van a reclamar y la tipología de los mismos, habrá de requerirse al/ a los agente/s identificado/s por el perito en el informe, como responsable/s de aquellos, exigiéndole/s su reparación. En caso de duda o imposibilidad de determinación de la responsabilidad, se reclama a todos los intervinientes, pues la ley prevé en ese supuesto responsabilidad solidaria, artículo 17.3 LOE. En cualquier caso, siempre se reclamará a la promotora, pues responde solidariamente por los defectos de construcción con el resto de agentes, en todo caso, por imperativo legal.

Igualmente, se dirigirá la reclamación a la aseguradora de la construcción. La reclamación siempre deberá hacerse por cualquier medio válido en derecho que deje constancia de su envío, por ejemplo, un burofax, a los efectos de acreditar la aparición del defecto en los plazos de garantía y la interrupción del plazo de prescriptivo de reclamación.

c) Interposición de demanda judicial

Para el caso de que la reclamación extrajudicial no sea atendida, se deberá acordar por la Comunidad de Propietarios, en Junta, la interposición de acciones y procederse, asistida de letrado, procurador y perito.

Plazos de garantía para reclamar defectos de construcción

  • Un año para los defectos de acabado.
  • Tres años para los defectos de habitabilidad.
  • Diez años para los defectos estructurales o ruinógenos.

Pasos para reclamar judicialmente defectos constructivos

Si tras el requerimiento extrajudicial, no se soluciona el problema, habrá de interponerse demanda judicial por medio de abogado y procurador, solicitando la reparación de los defectos o el abono para proceder a la reparación de los mismos. Para ello, es necesario un informe pericial que determine el origen de los mismos, la solución técnica y la cuantificación de éstos. Una vez interpuesta la demanda, frente a los agentes de la construcción que corresponda y la aseguradora, se dará traslado de la misma a los demandados, para que contesten, pudiendo éstos traer al procedimiento igualmente, a otros agentes constructivos, mediante la “intervención provocada” para el caso de que consideren que tienen que responder de la reclamación cursada.

Cada parte llevará su propio perito por lo que, la dificultad de estos pleitos es elevada, dada la complejidad técnica que engloba, siendo muy frecuente que se termine solicitando una pericial judicial, perito ajeno a todos los intervinientes, que suele tener gran peso en la decisión judicial, por su imparcialidad. Tras la contestación a la demanda, se cita a las partes a la Audiencia Previa donde se ventilan cuestiones jurídicas –en el caso de haberlas- y, se propone la prueba que habrá de practicarse en el juicio, quedando señalado ese mismo día.

Al juicio acuden todos los intervinientes del proceso constructivos, que generalmente son interrogados, así como todos peritos y cualesquiera testigos que se hayan propuesto y admitido y tras esto, se formularán las conclusiones por cada uno de los abogados de las partes y el asunto quedará visto para sentencia. Los pleitos de construcción son largos y costosos, por la complejidad técnica y jurídica que entrañan y siempre dan lugar, cuanto menos, a recurso de apelación.

Preguntas frecuentes sobre los defectos constructivos

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¿Qué son los defectos de acabado?
Son aquellos que no afectan ni a la habitabilidad del edificio, ni implican ruina del mismo. Suelen ser defectos estéticos o de calidades: manchas de pintura, arañazos en algún elemento, …

¿Cuánto tiempo hay para reclamar a la constructora?
Sea a la constructora o a cualquier otro agente que haya intervenido en el proceso constructivo y pudiera ostentar responsabilidad, el plazo es de dos años, según el artículo 18.1 LOE, desde que se detectó el defecto. Para que el defecto esté cubierto por el plazo de garantía de la LOE, éste se debe haber manifestado dentro de dicho plazo (uno, tres o diez años, según el defecto) y, estando dentro del plazo de garantía, se procede a hacer uso de la misma, disponiendo el comprador de dos años para ejercitar acciones.

Es importante diferenciar entre el plazo de garantía y el plazo de exigibilidad de la misma:

  • El plazo de garantía responde a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad y no se interrumpe, ni se reinicia por mediar reclamación.
  • El plazo de exigibilidad de la responsabilidad de esta garantía responde, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista y se interrumpe y reinicia al mediar reclamación extrajudicial o judicial, por tratarse de un plazo prescriptivo. En este punto conviene ser especialmente escrupuloso y dirigir la reclamación contra todos los agentes que, según el informe pericial, puedan haber tenido responsabilidad, a efectos de no encontrarnos con prescripciones indeseadas en el procedimiento judicial, pues nuestro Tribunal Supremo ha fijado jurisprudencia, mediante la STS de 20 de mayo de 2015, Recurso de Casación 2167/2012, en el sentido de que los requerimientos extrajudiciales dirigidos exclusivamente al promotor interrumpen la prescripción solo para la reclamación a este, pero no para los otros agentes intervinientes en la construcción.

Para el caso de que los defectos se manifiesten una vez pasados los plazos de garantía de la LOE, subsistirán y serán para exigibles responsabilidades por incumplimiento contractual, cuando entre demandante y demandado media contrato, según dispone el artículo 18 LOE y ha sido jurisprudencialmente reconocido por sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 22 octubre 2012, 27 diciembre 2013 y 18 diciembre 2018.

¿Cuándo prescribe una obra mal hecha?
En primer lugar, aclarar que el plazo de garantía no prescribe sino que caduca, lo cual es importante a efectos jurídicos, pues la caducidad no se interrumpe. Dicho lo cual, el plazo dependerá del defecto, como hemos visto: un año para los defectos de acabado, tres años para los de habitabilidad y diez para los ruinógenos, a contar siempre desde el plazo de otorgamiento del Acta de Recepción Definitiva de la obra.

¿Cuántos años de garantía tiene una construcción?
Mínimo uno y máximo diez.

¿Cuándo empiezan a contar los plazos de garantía de una vivienda?
Hay que tener en cuenta que el período de garantía de la obra, no cuenta desde la escritura de compraventa sino desde la firma del Acta de Recepción de Obra (artículo 6.5 LOE). El Acta de Recepción de Obra lo firman el constructor y el promotor, cuando el primero, pone a disposición del segundo, la construcción terminada y deberá formar parte del Libro del Edificio (artículo 7 LOE). Este documento, según la Ley, será entregado a los usuarios finales del edificio. En todo caso, antes de proceder a la adquisición del inmueble, es aconsejable informarse previamente con el vendedor, acerca de la fecha de otorgamiento del Acta de Recepción, para saber con qué plazo de garantía se cuenta efectivamente.

¿Cómo reclamar los defectos constructivos en una vivienda colectiva?
Los defectos, en el caso de que afecten a elementos de la comunes, deberán ser reclamados por la Comunidad de Propietarios, por medio de su presidente, que es quien ostenta la legitimación activa. Para el caso de que, los defectos además de a los elementos comunes, afecten a los inmuebles de los propietarios que integran la Comunidad de Propietarios, la jurisprudencia ha entendido también que el presidente de la misma, en representación de aquella, ostenta la legitimación para reclamar los defectos que aparezcan en los inmuebles individuales de los propietarios, salvo que medie oposición expresa de aquellos, en la STS 183/2014, de 11 de abril: “… tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma”, postura reiterada en resoluciones posteriores como la STS 383/2017 de 16 de Junio y la STS 176/2019 de 21 de marzo.

Reclama los defectos constructivos de tu vivienda

La aparición de defectos en las obras de nueva construcción es muy común y dependerá siempre, de su enjundia que su tramitación de la reclamación sea relativamente sencilla o extremadamente compleja. Es fundamental en este tipo de asuntos, actuar con la mayor celeridad posible, evitando posibles plazos de prescripción y el agravamiento de los defectos, contando siempre con el acompañamiento técnico oportuno, que en este caso, será un perito y un abogado experto en la reclamación de defectos constructivos, materia que tiene multitud de particularidades procesales y de derecho sustantivo.

Desde D&J Abogados prestamos un servicios de asesoramiento jurídico exclusivo en la materia, acompañando a los propietarios, desde el planteamiento inicial de la cuestión a la resolución de la misma, acudiendo si es menester, a la vía judicial.

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