Hay ocasiones en que necesitamos probar que somos propietarios de un bien inmueble y si contamos con nuestro derecho de propiedad inscrito en el Registro de Propiedad correspondiente no tendremos problema alguno. Sin embargo, puede ser que, por diversas causas, no tengamos inscrito nuestro derecho, pues no es obligatorio pero si muy aconsejable ya que nos permite acreditar que somos dueños de un bien.

expediente dominio notarial

Es precisamente aquí, a la hora de inscribir nuestro dominio en el Registro de la Propiedad cuando pueden surgir problemas y entra en juego el denominado expediente de dominio. En este artículo vamos a explicar en qué consiste un expediente de dominio, quién puede iniciarlo, los tipos que existen, y los pasos a seguir para ello.

Qué es el expediente de dominio notarial

El expediente de domino es el procedimiento por el cual, el titular de un bien inmueble, busca crear un título valido y eficaz que sirva de base para la inmatriculación de dicho bien cuando éste no consta en el Registro de la Propiedad a nombre de nadie (art 198.5º LH). También sirve para la reanudación del tracto sucesivo, es decir, para poder inscribir el bien inmueble adquirido de una persona que no consta como el último titular en el Registro de la Propiedad ( art 198.7º LH). Igualmente, también puede usarse para registrar el exceso de cabida de una finca, es decir, para inscribir que la superficie real de una finca es superior a la que consta inscrita en el Registro de la Propiedad ( art 198.3º LH) En definitiva, el expediente de dominio sirve para subsanar los problemas de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, tal como dispone el art 198 de la Ley Hipotecaria. Existen varios tipos de expediente de dominio, que a continuación explicaremos.

Tipos de expedientes de dominio

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Tras la reforma de la Ley Hipotecaria en el año 2015 operada por la Ley13/2015 de 24 de mayo, el expediente de dominio se ha convertido en un trámite de jurisdicción voluntaria. Podemos acudir al Notario para; inscribir una finca no inscrita anteriormente, reanudar el tracto sucesivo de las inscripciones o rectificar la descripción de una finca. Cada finalidad tiene un procedimiento común previsto en el art 203 de la Ley Hipotecaria, pero con algunas especialidades que a continuación explicaremos.

1. Inmatriculación de fincas no inscritas (art 203 LH)

El procedimiento deberá tramitarse ante el Notario del lugar donde radique la finca a inscribir. El procedimiento se iniciará mediante solicitud por escrito del propietario de la finca al que habrá de acompañarse los siguientes documentos:

  • Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular.
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales que se correspondan con la descripción literaria y delimitación gráfica de la finca a inscribir, con expresión de los titulares de dichas parcelas y sus colindantes.
  • Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, como las cargas o gravámenes que pueda hallarse afecta, indicando el nombre de los titulares de dichos derechos.
  • Identificación de los poseedores de la finca y al arrendatario de ella, si se trata de una vivienda.

Una vez presentada la petición inicial, el Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación sobre la no inscripción de la finca y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación. El Registrador expedirá en el plazo de 15 días certificación acreditativa de falta de inscripción de la finca, siempre y cuando se cumplan los requisitos. En caso contrario, extenderá nota de denegación de la anotación solicitada, comunicándola al Notario con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

En caso de que la finca no esté inscrita a nombre de nadie, el Registrador procederá a la anotación solicitada, que tendrá una vigencia de 90 días, prorrogables hasta un máximo de 180 días. El siguiente paso es que el Notario comunique la pretensión de inmatriculación a todos los que resulten interesados en ésta, como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien proceda la finca o sus herederos, al titular catastral, al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que radique la finca, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos. Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta de inmatriculación en el BOE, que lo publicará gratuitamente.

Cualquier interesado podrá, en el plazo de un mes, hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho. Si alguno presentare oposición, el Notario dará por concluso el expediente y archivara las actuaciones dando cuenta inmediata al Registrador. En este caso, el solicitante inicial del expediente podrá acudir a la justicia ordinaria, presentando demanda de juicio declarativo contra todos los que se han opuesto ante el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca. En caso de que no haya oposición, el Notario levantara acta accediendo a la pretensión del solicitante, remitiéndola al Registrador para que practique la inmatriculación solicitada. El Registrador procederá a extender la inscripción del derecho de propiedad, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de presentación del acta inicial remitida por el Notario.

Fuera de los supuestos de oposición a este trámite, el solicitante de la inmatriculación, en caso de denegación de la anotación preventiva o la inmatriculación por parte del Registrador podrá interponer los recursos previstos en la Ley Hipotecaria para la calificación negativa, quedando siempre a salvo la facultad para acudir al procedimiento judicial correspondiente.

2. Reanudacion del tracto sucesivo (art 208 LH)

En primer lugar, hay que tener claro que la interrupción del tracto sucesivo se dará cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción no haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. La reanudación del tracto sucesivo se realizara en expediente de dominio, con arreglo a lo previsto en el art 203 LH, es decir, con arreglo a lo dispuesto para la inmatriculación de una finca no inscrita anteriormente, pero con las siguientes especialidades.

  • Junto al escrito inicial de solicitud, se expresará la última inscripción del dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera sea su clase.
  • Deberá aportarse por el interesado toda la documentación que acredite su titularidad y aquella que justifique la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su pretensión.
  • El Notario deberá citar en todo caso a quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretenda reanudar o si consta fallecido, a sus herederos, debiendo el solicitante acreditar quienes son éstos. No obstante, si han transcurrido más de 30 años desde la última inscripción y no se ha practicado ningún otro asiento, no es preciso el consentimiento del titular registral o sus herederos. También deben ser citados los propietarios de las fincas colindantes, según la Ley Hipotecaria, pero una reciente consulta a la DGRN establece que no es necesario, pues sus derechos no se ven perturbados a diferencia de lo que ocurre en los expedientes de exceso de cabida e inmatriculación. Lo mismo se puede decir de la obligación de notificar a los Ayuntamientos donde radique la finca.
  • Compareciendo todos los citados, y de manera unánime convinieran a lo solicitado por el que pretenda la reanudación del tracto, el Notario extenderá acta y el Registrador procederá a la inscripción.
  • Si alguno de los citados no compareciera o compareciendo formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, y el solicitante podrá entablar demanda de juicio declarativo contra todos los que se hubiera opuesto.

3. Exceso de cabida ( art 201 LH)

También se podrá instar un expediente de dominio para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca. Este expediente se tramitara como el de inmatriculación, pero con las siguientes especialidades:

  • Se podrá iniciar por el titular registral de la totalidad de la finca o de una cuota indivisa, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de  la finca inscrita.
  • Este expediente no podrá tramitarse para la rectificación de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal. En este caso será necesaria la rectificación del título original de división horizontal.
  • Si el Registrador albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubriese un negocio traslativo procederá a suspender la rectificación solicitada. Contra dicha calificación negativa caben los recursos correspondientes previstos en la Ley Hipotecaria.
  • Este expediente será solo necesario si la diferencia de cabida excede del 10% o si la diferencia en caso de rectificación de superficie exceda del 5%.
  • Tampoco será necesario tramitar este expediente en los supuestos de rectificación de cualquier finca, cuando se trate de alterar su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o linderos, o los datos que permitan su identificación o localización, tales como el nombre por el que fuere conocido la finca o el número o denominación de la calle, lugar, o sitio donde se encuentre.

4. Especial alusión a la inmatriculación por doble título (art 205 LH)

La Ley Hipotecaria prevé un procedimiento para la primera inmatriculación de una finca sin necesidad de incoar un expediente de dominio cuando se cumplan una serie de requisitos, es lo que se denomina inscripción por doble título. Se denomina por doble título porque el quid del procedimiento radica en que para la inmatriculación de la finca no inscrita previamente hacen falta dos títulos. Estos títulos son:

  • El título público (escritura notarial) que demuestre que la persona de la que adquirimos la finca la adquirió al menos un año antes de que se la compremos nosotros.
  • El título público (escritura notarial) que demuestre que le hemos comprado la finca a esa persona.

Para la inscripción por doble título no hará falta acudir al Notario, sino directamente al Registrador con los títulos mencionados anteriormente y la certificación catastral descriptiva y gráfica. Si el Registrador comprueba que la finca coincide en ambos títulos y que no está inscrita previamente a favor de persona alguna, procederá éste a la inscripción del derecho de dominio. En caso de calificación negativa, se podrá recurrir mediante los recursos previstos en la Ley Hipotecaria contra las calificaciones del Registrador.

Dónde y cómo realizar un expediente de dominio notarial

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El expediente de dominio notarial deberá realizarse ante el Notario del distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales, se podrá acudir a cualquiera de estos distritos notariales o de sus respectivos colindantes. Se podrá instar un mismo expediente para más de una finca si éstas están situadas en el territorio del mismo Registro.

Como hemos indicado anteriormente, el procedimiento tendrá su comienzo con un escrito del propietario de la finca en cuestión al Notario que corresponda, según las reglas anteriores. Recibido el escrito, el Notario lo despachará siguiendo los cauces previstos en la Ley Hipotecaria, dependiendo de la finalidad del expediente de dominio, tal como hemos explicado en el punto anterior.

Proceso para la tramitación del expediente de dominio notarial

El proceso de tramitación de un expediente de dominio notarial tiene diferentes pasos, dependiendo de la finalidad que se pretende con el mismo. No obstante, todos tienen un tronco común regulado en el art 203 de la Ley Hipotecaria, al cual hemos hecho referencia anteriormente.

Preguntas frecuentes sobre el expediente de dominio notarial

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¿Qué es el dominio de un terreno?

El término “dominio” es sinónimo de propiedad, por eso cuando nos referimos al dominio de un terreno estamos haciendo mención a la propiedad del mismo, a quién es su dueño.

¿Qué es un expediente de dominio por exceso de cabida?

El expediente de dominio por exceso de cabida es el expediente cuya finalidad es corregir una diferencia entre la superficie de un inmueble registrado y la superficie real que éste tiene, que es mayor a la registrada.

¿Qué hace falta para un expediente de dominio notarial?

Para acudir a un expediente de dominio notarial la premisa básica es que exista una discordancia entre la realidad jurídica registral y la realidad jurídica extrarregistral. Como hemos explicado, el expediente de dominio notarial tiene 3 finalidades:

  • Inscribir por primera vez una finca nunca registrada (inmatriculación).
  • Reanudar el tracto sucesivo de un asiento registral.
  • Rectificación de errores de los datos identificativos y característicos de una finca registrada (exceso de cabida).

¿Qué es un acta de notoriedad?

El acta notarial es un documento a través del cual el Notario emite juicio sobre la notoriedad de un hecho y que, por tanto, no requerirá prueba. En todo caso, según especifica la DGRN, el acta no certifica la verdad o exactitud del hecho, sino la de las declaraciones de los testigos o los documentos.

¿Qué es la inmatriculación?

La inmatriculación de una finca es como se denomina a la primera inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto dinero cuesta inmatricular una finca?

No se trata de un precio fijo, sino que varía según el valor que se otorgue en la escritura pública a la finca. Este valor será el que se tome de referencia para la aplicación de los aranceles notariales y registrales.

¿Qué impuestos se pagan en los expedientes de dominio?

Los impuestos a pagar por un expediente de dominio notarial varían según la finalidad de éste. Los expedientes instados para la rectificación de datos registrales no están sujetos a ningún impuesto pues no obedecen a ningún negocio traslativo. Sin embargo, los expedientes de inmatriculación y de reanudación del tracto sucesivo están sujetos al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, salvo que el título por el cual se inicia el expediente de dominio haya sido liquidado previamente.

¿Qué es la doble inmatriculación?

La doble inmatriculación es el estado irregular en el que se encuentra una misma finca, o parte de ella, que consta inscrita dos o más veces en hojas, folios o registros diferentes. Esta situación se torna complicada cuando cada inscripción consta a nombre de dos personas diferentes y existe discrepancia sobre la verdadera titularidad de la finca. Este problema no se puede resolver por los cauces de la Ley Hipotecaria, pues no regula nada al respecto. Sino que como ha señalado reiteradamente el Tribunal Supremo, se trata de un problema de Derecho Civil puro y que este conflicto de titularidades debe ser resuelto en el juicio declarativo correspondiente.

¿Cómo se puede registrar una propiedad sin tener escrituras?

Al Registro de la Propiedad solo pueden acceder documentos públicos y por tanto la legítima compraventa reflejada en un contrato privado no valdrá, a efectos registrales, sino que tendremos que elevarla a público acudiendo al Notario correspondiente. En los supuestos que tengamos ese documento público pero la finca no esté inscrita anteriormente, tenemos que instar el correspondiente expediente de dominio. Y si hubiéramos adquirido la finca no del último titular inscrito, tendremos que instar el expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo.

¿Qué pasa si una propiedad no está registrada?

Inscribir la titularidad de una finca no es obligatorio, pero sí muy recomendable. Si no tenemos nuestra propiedad registrada no nos enfrentamos a ningún tipo de sanción ni nada similar, pero sí que dejaremos de gozar de la protección que ésta otorga. No tendremos una publicidad frente a terceros que demuestre que somos los propietarios del bien, lo que complicará mucho, entre otras cosas, una posible compraventa.

¿Cómo debe ser la notificación del expediente de dominio?

La notificación a los interesados correspondientes que resulten de la incoación del expediente de domino debe ser personal. Esto no significa que tenga que desplazarse el Notario al domicilio del interesado, sino que tiene que hacerse nominalmente a cada interesado en el domicilio que conste en el registro o catastro, sin que valga una notificación genérica. En teoría, esta notificación hay que intentarla dos veces  pero cuando el intento de notificación se haya practicado por correo con acuse de recibo y se haya devuelto por dirección incorrecta, destinatario desconocido o que no haya sido retirado en plazo, este segundo intento resulta innecesario tal como se desprende del art 43 del Real Decreto 1829/1999 de 3 de diciembre. Fracasado el intento de notificación, se procederá a la notificación por edicto insertado en el Boletín Oficial del Estado.

Inscribe el dominio de tu finca para evitar problemas en el futuro

Aunque no es obligatoria la inscripción del dominio de una finca en el Registro de la Propiedad, es altamente recomendable pues evitará problemas a futuro.  En el supuesto de que tengas que acudir a un expediente de dominio notarial es igualmente recomendable el asesoramiento por un abogado experto en derecho inmobiliario ya que se trata de un procedimiento de un cierto grado de complejidad técnica. En D&J Abogados somos expertos en la tramitación de expedientes de dominio notariales, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y te ayudamos en todo lo que necesites.