Ley Hipotecaria, Cambios y Beneficios del Consumidor

El 17 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como nueva ley hipotecaria. Esta ley tiene como objeto la transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo. El legislador español, con esta nueva ley, pretende dotar al sistema hipotecario español y en particular al régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria de mayor seguridad jurídica para la recuperación de la confianza de los consumidores, introduciendo previsiones relativas a la transparencia y comprensión de los contratos, de las cláusulas que los componen y el justo equilibrio entre las partes.

Qué es la nueva Ley Hipotecaria, Ley de Créditos Inmobiliarios

Esta nueva ley establece normas de protección sobre las personas físicas que sean deudores, fiadores, o garantes de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. Se establecen normas de transparencia que han de regir dichos contratos, un régimen jurídico para los prestamistas e intermediarios de créditos inmobiliarios incluyendo la obligación de realizar una evaluación de solvencia previa a la concesión del crédito. Además de establecer un régimen de supervisión y sancionador de las conductas propias de la actividad del préstamo y concesión de créditos inmobiliarios.

Estas normas serán de aplicación siempre y cuando el prestamista, ya sea persona física o jurídica, realice esta actividad de manera profesional y cuando el prestatario, fiador o garante sea persona física (consumidor) y dicho contrato tenga por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real. Coloquialmente se conoce a esta ley como nueva ley hipotecaria, pero lo cierto es que esta nueva ley es pionera en aspectos materiales de protección al consumidor, garantizado su seguridad jurídica al operar con profesionales del crédito inmobiliario. Esta novedosa ley modifica, entre otras, la ley hipotecaria que recoge los aspectos más formales relativos a dichos créditos.

Novedades relevantes que afectan a los consumidores con la nueva Ley Hipotecaria

Los cambios más significantes que deben tener en cuenta los consumidores son los siguientes:

1. Información Precontractual:

El Banco deberá dar al consumidor, de manera personalizada, la información que necesite para poder comparar los préstamos disponibles en el mercado, para poder tomar así una decisión fundada. Esta información debe ser dada, como mínimo, con 10 días de antelación al momento en el que el consumidor quede vinculado por el contrato u oferta de préstamo.

El contenido de esta información debe ser la siguiente, tal como estipula el art 14 de la ley 5/2019:

a) Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
b) Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
c) En caso de préstamo a tipo de interés variable, documento separado especifico con las cuotas a satisfacer por el consumidor en los diferentes momentos de evolución del tipo de interés.
d) Copia del proyecto de contrato, incluyendo de forma desglosada la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
e) Información clara y veraz de los gastos que le corresponde asumir al Banco y al consumidor respectivamente.

• El consumidor deberá firmar una manifestación donde acredita haber recibido toda la documentación anterior y que le ha sido explicada. Esta manifestación junto a la documentación recibida deberá ser remitida al Notario.
• Igualmente, podrá el consumidor consultar cuantas veces le resulte necesario al Banco acerca del contenido de la anterior documentación.
• El Banco está obligado a guardar la información facilitada al consumidor un mínimo de 6 años, desde la finalización del contrato de préstamo. Pasado este periodo, se notificará al consumidor a efectos de si quiere ejercer su derecho a recibir copia de dicha documentación. Esta obligación también opera en casos de subrogación o de cesión.

2. Prohibición de las clausulas suelo.

El art 21 de la ley 5/2019, prohíbe de manera taxativa fijar un límite a la baja del tipo de interés. Igualmente, la variación del tipo de interés en perjuicio del consumidor, salvo acuerdo mutuo formalizado por escrito. En caso de existir dicho acuerdo, la variación del interés debe ajustarse, al alza o la baja, a un índice de referencia objetiva.

Este índice tiene que cumplir con las siguientes exigencias:

a) Ser claro, accesible, objetivo, verificable por las partes y autoridades competentes.
b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por parte del Banco.
c) Los datos que sirvan de base al índice sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.

3. Intereses de demora.

Establece el art 25 de la ley 5/2019, de manera imperativa, que el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período que resulte exigible. Este interés de demora solo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

4. Gastos derivados de la formalización de hipotecas:

El art 14 de la nueva ley 5/ 2019 obliga a la entidades financieras a asumir todos los costes derivados de la formalización de las hipotecas (impuesto de actos jurídicos documentados, gestoría, aranceles notariales y registrales). Mientras que los gastos derivados de la tasación, obligatoria, de los inmuebles aportados en garantía correrán a cargo del consumidor. Sí se pactase una comisión de apertura, ésta se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares ocasionados por la concesión del préstamo.

5. Vencimiento anticipado:

Hasta la entrada en vigor de esta nueva ley, el prestamista podría reclamarnos la totalidad de la deuda hipotecaria si se incurría en el impago de 3 cuotas. Actualmente, se otorga una mayor protección al consumidor frente a posibles desahucios tal como estable el art 24 de la ley 5/2019.

En primer lugar, el Banco debe requerir previamente al deudor, con el plazo mínimo de 1 mes de antelación, a que pague lo que debe o si no utilizara la cláusula de vencimiento anticipado.

En segundo lugar, aumenta la cantidad de deuda impagada para que entre en juego la cláusula de vencimiento anticipado, tal como estable el art 24 de la ley 5/2019 de la siguiente manera:

a) 1ª mitad del contrato: impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades.
b) 2ª mitad del contrato: impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades.

6. Amortización anticipada

El art 23 de la ley 5/2019 abarata los costes que tiene que abonar el consumidor por pagar totalmente o parcialmente la deuda, antes de tiempo. El devengo de estos costes tiene que ser objeto de pacto entre las partes. E igualmente, las partes pueden convenir un plazo de comunicación previo, que, en ningún caso, podrá exceder de un mes.

Manifestada la voluntad del consumidor de reembolsar anticipadamente la deuda, el Banco en el plazo de 3 días hábiles remitirá al consumidor la información necesaria para que evalúe la viabilidad de esta opción. Se distingue entre tres supuestos diferentes, en los que el Banco puede cobrar comisión o compensación por la amortización anticipada, sin que se pueda establecer supuestos diferentes:

a) Contratos de préstamo con interés variable, una de las dos condiciones, siendo excluyentes entre sí:

• Durante los 5 primeros años de vigencia, se podrá establecer una compensación a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida sufrida por el prestamista, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente.
• Durante los 3 primeros años de vigencia, se podrá establecer una compensación a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida sufrida por el prestamista, con el límite del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

b) Novación del tipos de interés o subrogación del acreedor, siempre que haya una modificación del tipo de interés variable por uno fijo:

• La compensación no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato. Pasados estos 3 años, no se podrá exigir compensación alguna por el reembolso anticipado.

c) Contratos de préstamo con interés fijo:

• Durante los 10 primeros años o desde la fecha que entre en juego el interés fijo, se podrá establecer una compensación a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida sufrida por el prestamista, con el límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente.
• Desde el fin del periodo anterior, se podrá establecer una compensación a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida sufrida por el prestamista, con el límite del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente.

Por otra parte, el pago anticipado del préstamo conlleva para el consumidor una reducción del coste de los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción. Igualmente, se extingue el seguro accesorio que nos cubre en caso de impago, con derecho al extorno de la parte de la prima no consumida, es decir, nos tendrán que devolver la cantidad pagada destinada al mantenimiento de dicho seguro y que no haya sido utilizada.

7. Hipotecas en moneda extranjera

En este tipo de hipotecas, el consumidor tiene derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa de entre una de las siguientes:

a) La moneda en la que el consumidor perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al contrato de préstamo.
b) La moneda del Estado Miembro en el que el consumidor tuviera su residencia en la fecha de celebración del contrato de préstamo o en el momento en que se solicita la conversión.

En el momento de conversión, el consumidor optara por una de estas dos monedas y el tipo de cambio utilizado será el vigente en la fecha en que se solicite la conversación, excepto pacto en contrario. A estos efectos, salvo que el contrato disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado será el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversión.

El Banco informará periódicamente al consumidor del importe adeudado con el desglose del incremento que se haya producido y del derecho de conversión y las condiciones para su ejercicio. En todo caso, dicha información se facilitará cuando el valor del importe adeudado o de las cuotas periódicas difiera en más del 20% del importe que hubiera correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y el euro vigente en la fecha de la celebración del contrato.

8. Forma del Contrato y el papel del Notario

El contrato de préstamo debe estar formalizado en papel u otro soporte duradero. En caso de que la hipoteca este constituida sobre un inmueble de uso residencial en territorio nacional, deberá formalizarse en escritura pública, pudiéndose adoptar en formato electrónico conforme a la legislación notarial.

A la hora de firmar la hipoteca, era el Banco quien solía decidir con que Notario se iba a formalizar la escritura. Ahora será el cliente quien escoja a este Notario con total libertad, como recoge el art 14.1 apartado g) de la Ley 5/2019. Además el Notario debe comprobar fehacientemente que el consumidor ha entendido y comprendido todas las cláusulas hipotecarias, tal como establece el art 15 de la Ley 5/2019. Igualmente, el Notario no autorizará la escritura pública, si no se hubiera otorgado el acta prevista en el art 15.3 de la Ley 5/2019.

Preguntas frecuentes sobre la nueva Ley Hipotecaria o Ley de Créditos Inmobiliarios

¿Cómo afecta la nueva ley a la hipoteca que estoy pagando actualmente?

La nueva ley será de aplicación a los contratos de hipoteca firmados con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, es decir a los firmados a partir del 17 de junio de 2019. No obstante, las medidas relativas al vencimiento anticipado sí que se aplican a todas las hipotecas, aunque se hayan firmado antes del 17 de junio de 2019.

¿Serán más caras las nuevas hipotecas?

Debido a que los Bancos tendrán que asumir nuevos costes, lo más probable es que los Bancos trasladen esos costes a los consumidores mediante aumentos en los tipos de interés.

¿La nueva ley hipotecaria tiene carácter retroactivo?

No, a las hipotecas anteriores a la entrada en vigor a esta nueva ley (17 de junio de 2019) le son de aplicación la anterior normativa hipotecaria. Solo se aplicará la nueva ley a esas hipotecas anteriores, en caso de una novación o subrogación hipotecaria, ya que en ese caso se produce una modificación del contrato y se aplica la nueva ley 5/2019.

¿La nueva ley facilita la subrogación de la hipoteca?

Sí, la nueva ley de créditos inmobiliarios modifica la Ley 2/1994 de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Con la nueva redacción de dicha ley, el deudor hipotecario no tendrá que recabar el consentimiento del Banco acreedor a la hora subrogar el crédito hipotecario con otra entidad financiera, cuando para pagar la deuda haya tomado dinero de la entidad subrogada por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella.

La nueva entidad financiera hará una oferta vinculante al deudor hipotecario y una vez aceptada por ésta, la entidad financiera subrogada comunicara a la entidad financiera acreedora dicha situación solicitando una certificación del importe de la deuda, que habrá de ser entregada en el plazo máximo de 7 días naturales. La nueva redacción no obliga a que esta comunicación sea por conducto notarial como sí hacía antes.

Entregada dicha certificación, podrá el Banco con el que firmamos la hipoteca por 1ª vez, durante 15 días naturales, ofertarnos unas nuevas condiciones hipotecarias. Transcurridos esos 15 días sin la aceptación de estas modificaciones, se podrá proceder al otorgamiento de la escritura de subrogación. Es aquí donde radica la facilidad, el Banco no podrá enervar, como sí podía antes, la subrogación. Anteriormente, podía comparecer ante el Notario que le había requerido para dejar constancia de que iba a ofrecer una modificación de las condiciones al consumidor.

Con la nueva redacción, esto no ocurre, el mero ofrecimiento del Banco de nuevas condiciones no enerva la subrogación, sino que se deja libertad al consumidor en el plazo de 15 días para aceptarlas o no. Para el otorgamiento de la escritura de subrogación bastara con que la entidad subrogada declare haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta. Y en ningún caso podrá la entidad acreedora negarse a recibir el pago.

¿Qué gastos debo asumir a partir de ahora al contratar una hipoteca?

El consumidor solo tiene que asumir el coste de la tasación del inmueble, corriendo por cuenta del Banco los gastos de gestoría, notaría e impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿La nueva reforma protege verdaderamente más al consumidor?

La aplicación de esta nueva ley es irrenunciable para las partes, salvo que se establezca expresamente lo contrario. Por tanto, el Banco está obligado a someter los contratos de hipoteca con consumidores a esta normativa, que pretende tener un consumidor más informado, mejorando sustantivamente su seguridad en el tráfico jurídico.

Tu hipoteca al día con la ayuda de tu abogado

La figura de un abogado no es obligatoria para la firma de un contrato hipotecario, pero lo que sí es necesario es tener un buen asesoramiento imparcial y eficaz sobre las condiciones del préstamo hipotecario. Es por ello que en D&J Abogados le ayudaremos a elegir cual es la mejor opción para usted, despejando cualquier duda que pueda tener. Para ello, contamos con el máximo conocimiento de la legislación y jurisprudencia aplicable al sistema hipotecario.