La figura legal del proindiviso o condominio consiste en ser copropietario junto a uno o más sujetos, de un mismo bien, lo cual es bastante habitual en el día a día. Parejas, matrimonios, herederos, socios mercantiles,… comparten propiedades en un porcentaje mayor o menor, que varía dependiendo de las circunstancias de cada caso.

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La forma en que se reparta y configure dicha propiedad puede ser muy diferente, sobre bienes de naturaleza divisible o indivisible,  pero siempre con cuotas/porcentajes de propiedad establecidas. En este artículo vamos a tratar de explicar, de una manera sencilla, su regulación, diferencias y efectos y la problemática que puede llevar acarreada esta figura jurídica.

Qué es el proindiviso o condominio

El “proindiviso” o “condominio” son dos palabras sinónimas jurídicamente, dos maneras de referirse a un mismo concepto: ser propietario de un mismo bien con otra u otras personas. Igualmente, se puede denominar “comunidad de bienes” o “copropiedad”. La definición legal de dicho concepto y su tratamiento, lo encontramos en los   art.392 del CC y siguientes: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”. La nota característica básica para que se de esta ficción jurídica es la copropiedad de un bien o derecho entre dos o más sujetos.

Diferencias entre proindiviso y condominio

Como ya hemos explicado antes, no existe diferencia legal, pues ambos términos se refieren al mismo concepto jurídico. Si bien es cierto, que coloquialmente el término “proindiviso” suele utilizarse cuando una pluralidad de personas son propietarios de un bien de naturaleza indivisible, -por ejemplo una vivienda que no puede dividirse materialmente para formar otra nueva-, mientras que el término “condominio” suele referirse a bienes de naturaleza divisible, como una finca rústica con una determinada extensión, que puede dividirse materialmente para formar nuevas fincas.

Qué es la extinción de proindiviso o condominio

La extinción del proindiviso o condominio supone poner fin a la situación de copropiedad de un bien, y para ello no solo existe una manera, sino varias y con diferentes consecuencias. Ningún copropietario está obligado a mantenerse en situación de indivisión tal como establece el art.400 del Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

Dicho derecho, no obstante, tiene un límite y es que no podrá pedirse la división de la cosa común, si resultado de ello, ésta resultara inservible, como rige el art.401 del Código Civil: “Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destinaSi se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis”.

Por ejemplo, no se puede dividir una obra de arte o una vivienda que de ser dividida, quedaría sin la superficie o sin los requisitos técnicos exigibles, para obtener los permisos administrativos requeridos para ser habitable.

Situaciones en las que se puede dar el proindiviso

Las situaciones pueden ser muy variopintas, no hay límite, pues desde el momento que se adquiere un bien por dos personas habrá situación de proindiviso.

  • Un ejemplo muy recurrente es cuando los herederos se ven obligados a compartir la propiedad de un bien para satisfacer sus cuotas hereditarias.
  • También cuando se liquida una sociedad de gananciales de un matrimonio tras el divorcio o cambio del régimen económico- matrimonial, y en dicha liquidación se adjudica por mitades la vivienda habitual o cualquier otro bien.

Cómo se resuelve el proindiviso o condominio

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Como ya hemos dicho antes, cualquier persona en situación de proindiviso puede poner fin a esa situación. La solución, como casi todo en la vida, puede hacerse de manera amistosa si existe acuerdo entre las partes, o en defecto del mismo, mediante un procedimiento judicial. El art.402 del Código Civil se refiere a la división de los bienes de naturaleza divisible“La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes. En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico”

Y por otro lado el art.404 del mismo texto legal hace una mención expresa a bienes de naturaleza indivisible: “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio” En definitiva, el condominio se resuelve: 

  • Atribuyendo a cada condueño la parte proporcional que le corresponde del bien, cuando la naturaleza de éste permite su división.
  • Cuando esto no se pueda, adjudicándole a uno de ellos la totalidad de la propiedad del bien y al otro copropietario, adjudicándole una indemnización en dinero o bien.
  • Vendiendo el bien a un tercero y repartiendo el precio obtenido entre todos los propietarios a razón de su porcentaje o cuota de participación.

Requisitos para poder hacer uso de la extinción de condominio

No hay requisitos, pues como ya hemos dicho cualquier comunero puede ejercer su derecho a no permanecer en la indivisión. Si bien existen algunas limitaciones al ejercicio de ese derecho:

  • Limitación temporal: Conforme prevé el art.400 del Código Civil, los copropietarios pueden hacer pactos de mantener la cosa indivisa durante un tiempo no superior de 10 años. Pasado el tiempo acordado se podrá volver a convenir sobre un nuevo plazo de permanencia en situación de proindiviso.
  • Limitación en razón de la utilidad: Conforme prevé el art.401 del Código Civil, existe la prohibición de extinción del condominio cuando de ésta resulte la inutilidad del bien dividido. No se entienden indivisibles los edificios, susceptibles de división, adjudicándose a los propietarios pisos o locales independientes con elementos comunes anejos, tal como establece el art 401 del CC in fine, formándose una comunidad de propietarios en horizontal.

Proceso legal para llevar a cabo la extinción de condominio

La situación de condominio puede finalizar de común acuerdo o mediante decisión judicial.

  • De mutuo acuerdo, tal como establece el art.402 del Código Civil. Para ello, y siempre que se trate de un bien inmueble, debemos acudir al notario para realizar una escritura notarial de división de la cosa común y adjudicación a cada uno de los copropietarios de las propiedades individuales creadas en caso de ser posible, o bien de la adjudicación del 100% de la propiedad a uno de los condueños y la compensación económica al otro.
  • Procedimiento judicial, en ejercicio de la actio communi dividendo, tal como se deriva del art.400 Código Civil, a falta de acuerdo: El procedimiento para la división de cosa común es un procedimiento que se sigue por razón de la cuantía y no por razón de la materia. Esto quiere decir, que hay que atender al valor del bien cuya copropiedad se quiere extinguir y que determinará el procedimiento a seguir en cada caso:
    • Si el valor no supera los 6.000 euros, el procedimiento será el juicio verbal.
    • Si el valor supera los 6.000 euros, el procedimiento será el juicio ordinario.

La mayoría de los procedimientos judiciales de división de cosa común se ventilan por el trámite del juicio ordinario, que puede suponer un elevado coste para los intervinientes, siendo siempre deseable, que las partes lleguen a un acuerdo. El art. 406 del Código Civil establece que para la división de la cosa común rigen las disposiciones para la división de la herencia, esto es:

  • En caso de que el bien sea divisible materialmente, el Juez adjudicara una parte a cada copropietario.
  • Si se trata de un edificio la división se hará mediante la constitución de la propiedad horizontal.
  • En caso de que el bien fuera indivisible por su naturaleza o por ser inservible una vez dividido, en aplicación del art 1062 Código Civil, el Juez procederá a su subasta pública si alguno de los comuneros lo pide. A esta subasta pueden concurrir tanto los comuneros como licitadores ajenos a la copropiedad. El dinero recibido por la venta se repartirá según las cuotas de propiedad de cada comunero.

Por otra parte, el art.403 del Código Civil establece que los acreedores o cesionarios de un copropietario podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a ella si no han sido consultados. No obstante, no podrán impugnar la división ya realizada sin su concurrencia, excepto haya mediado fraude para con sus derechos o se hayan opuesto en tiempo.

A su vez, el art.405 del Código Civil dispone que la división de la cosa común no perjudicara a terceros, los cuales conservarán los derechos reales que tuvieran antes de la división. El ejemplo más claro es la hipoteca, que seguirá subsistiendo a pesar de la división de la cosa sobre la que estuviera constituido.

Gastos e impuestos en una extinción de condominio

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Los gastos dependerán de la vía de resolución elegida:

1. La vía amistosa

Es la más rápida y económica, ya que solo conllevara los gastos notariales de escrituración, así como los de asesoramiento legal, en caso de que por los interesados se requiera la intervención de profesionales del derecho, lo cual es más que aconsejable, para estar acompañado en todo este procedimiento que entraña una notable complejidad jurídica y administrativa.

2. La vía judicial

Serán los propios de un procedimiento judicial, que se determinarán en función de la cuantía del bien y de la complejidad del pleito. Además, a los gastos de abogado y procurador, hay que sumar los del perito, si no hay acuerdo en el valor del bien sobre el que pesa la copropiedad. Y siempre hay que tener en cuenta, que cabe la posibilidad de una condena en costas, a favor o en contra o, en caso de una estimación parcial, que cada uno deba asumir sus propios costes de defensa, y los comunes por mitad.

Los impuestos de la extinción del condómino serán igualmente diferentes, según como se haya procedido a ella:

  • En caso de división adjudicándose a cada comunero bienes o derechos en proporción exacta a su cuota de participación en la cosa común, no existe transmisión alguna, pues se trata de una cuota que ya pertenencia al sujeto. Por lo tanto, solo habrá que abonar la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • En  cambio sí existe un exceso de adjudicación, es decir un comunero recibe más propiedad de lo que le correspondería por cuota, habrá que atender a la naturaleza del bien:
    • Si el bien es divisible y el exceso de adjudicación se compensa, se tratará de una transmisión onerosa y el beneficiario de la misma deberá tributar por ese exceso abonado la cuota que resulte de aplicar el tipo impositivo vigente en cada Comunidad Autónoma, del Impuesto de Transmisiones  Patrimoniales Onerosas.
    • Si el bien es divisible y el exceso de adjudicación no se compensa se tratara de una donación y habrá de tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
    • Si el bien es indivisible, el exceso solo estará sujeto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, tal como sostiene la doctrina administrativa de los Tribunales Económico- Administrativos.
  • En lo referente al IRPF, el art 33.2 de la Ley del IRPF considera que no existe alteración del patrimonio del sujeto pasivo en la disolución de la cosa común siempre y cuando no haya un exceso de adjudicación.En caso de que exista dicho exceso habrá que ver si hay diferencia entre el valor del inmueble adjudicado a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha que la que se adquirió por parte de la comunidad de bienes:
    • Si existe exceso en la adjudicación con la correspondiente compensación en metálico al resto de los comuneros, pero no hay diferencia entre el valor de adquisición del bien y el valor de éste en fecha de extinción del condominio, no habría ganancia o pérdida patrimonial imputable.
    • Si existe exceso en la adjudicación con la correspondiente compensación en metálico al resto de los comuneros y sí hay diferencia entre el valor de adquisición del bien y el valor de éste en fecha de extinción del condominio, habría una alteración patrimonial en el comunero que recibe el exceso de adjudicación, y al haberse incrementado el valor del inmueble, existirá una ganancia patrimonial tributable en el IRPF.
  • En la Plusvalía Municipal (IIVTNU) se aplica una lógica similar a la del IRPF y la del ITP- ADJ. Es decir si el condominio se extingue sin alteración en el reparto en relación a las cuotas de participación de cada comunero, sin excesos de adjudicación se considera que la división tiene efectos declarativos y no traslativos de tal manera que no se produciría el hecho imponible de la Plusvalía y por tanto esta operación no estaría a dicho tributo. Igualmente si la única forma de extinguir la cosa común, debido a su indivisibilidad, es adjudicársela a uno de sus comuneros con compensación en metálico al resto, tampoco devenga la Plusvalía. En el resto de casos que el exceso de adjudicación no venga motivado por los anteriores ejemplos sí que se devengará el citado impuesto municipal.

Preguntas frecuentes sobre el proindiviso o extinción de condominio

¿Qué es el condominio de una vivienda?

Es la situación que se da cuando dos o más personas son propietarios de la misma vivienda.

¿Cuál es la diferencia entre propietario y copropietario?

El término propietario hace referencia a la persona que tiene el 100% de la titularidad de un bien, mientras que el término copropietario reseña que solo se es dueño de una parte del total, compartiendo la propiedad más sujetos.

¿Cómo se hace un contrato de extinción de condominio?

El pacto de los comuneros por el que se procede a disolver la copropiedad sobre bienes inmuebles o determinados bienes muebles cuya propiedad figure inscrita en un registro público (por ejemplo, embarcaciones) debe reflejarse en documento público y por lo tanto es necesario acudir al notario a realizar una escritura donde se recojan los extremos de la extinción del condominio. Si es sobre bienes muebles que no deban causar inscripción en ningún registro público, la disolución se puede hacer en contrato privado.

¿Se puede vender un proindiviso?

Sí, cada condueño puede hacer uso pleno de su porcentaje de copropiedad de la cosa común, tal como rige el art 399 del Código Civil.

¿Es posible la extinción de condominio si todavía hay una hipoteca?

Sí, como se ha explicado, la operación de división de la cosa común no perjudica a terceros y los derechos reales que hubiera anteriores a la extinción del condominio se mantienen conforme dispone el art 405 del Código Civil.

¿Cómo se lleva a cabo una disolución proindiviso con usufructo?

El usufructo es un derecho real, y por tanto, tal como hemos dicho anteriormente, el proceso de división de la cosa común no perjudica a terceros que mantendrán sus derechos, ex  art 405 Código Civil.

¿Tengo que pagar plusvalías en una extinción de condominio? ¿Y declarar la ganancia patrimonial en el IRPF?

Como hemos explicado en el apartado nº 8, dependerá de si hay o no exceso de adjudicación y si el bien es o no de naturaleza divisible.

Especialistas en extinción de condominio o proindiviso

Como regla general nadie tiene la obligación de permanecer en la indivisión, y por tanto puede reclamar del resto de comuneros que se proceda a la división del bien común. Esta situación suele ser muy incómoda para los copropietarios, ya que en la práctica la mayoría de bienes objeto de estos condominios suelen ser bienes inmuebles de naturaleza indivisible, la mayoría de ellas viviendas, que en ocasiones se quedan bloqueadas para su uso debido a los conflictos generados entre los copropietarios.

Lo más aconsejable siempre que se esté en una copropiedad, es regular los pactos que van a regir la misma, para evitar conflictos entre los integrantes de ésta. Por ejemplo: delimitar el tiempo de uso de cada condominio en una vivienda, o en su caso, acordar el alquiler de ésta por un precio mínimo y el reparto del importe de la renta proporcionalmente.

Si lo anteriormente no es posible, o una o varias de las partes, han decidido cesar en la situación de copropiedad, es el momento de llevar a cabo la división de la común, preferiblemente de mutuo acuerdo. Si no es posible la resolución amistosa, cabe acudir al procedimiento judicial, interesando al juez que acuerde la división judicial del bien, en los términos legalmente establecidos, siendo posible, en cualquier momento del proceso judicial, hasta la celebración del juicio, llegar a un acuerdo entre las partes.

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