Resulta una práctica habitual en la compraventa de inmuebles residenciales sobre plano o bienes inmuebles que van a ser recalificados, la entrega anticipada de una suma de dinero a cuenta del precio final de la compraventa. Si finalmente el inmueble es entregado al comprador no existe problema alguno, ahora bien ¿Pero qué sucede cuando por causas ajenas al comprador no se hace efectiva dicha entrega por parte del vendedor?

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Es en este caso cuando nos preguntamos qué ocurre con esa cantidad entregada anticipadamente para la compra de nuestra vivienda. Si esta es tu situación o te dispones a adquirir una vivienda antes de su construcción o que va a ser recalificada, no dejes de echar un vistazo a la siguiente información que estamos seguros será de tu utilidad.

Ley aplicable a la entrega de cantidades para la compra de un inmueble

La normativa aplicable a las cantidades entregadas anticipadamente a cuenta de la compraventa dependerá de si dicho desembolso se ha producido antes o después del 1 de enero del 2016. El 1 de enero de 2016 entró en vigor la nueva redacción de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que regula la percepción de cantidades durante la construcción a cuenta del precio de la compraventa. Esta nueva redacción viene dada por la Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015 de 14 de julio de Ordenación, Supervisión, y Solvencia de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras.

Anteriormente, la cuestión planteada se regía por lo dispuesto por la Ley 57/68 de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda, que a su vez fue sustituida, en 1999, por la Ley 38/1999 de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación, que mantuvo lo dispuesto por la Ley 57/68.

Garantías existentes para el consumidor

Cantidades entregadas hasta el 1 de enero de 2016

Se exigía a los promotores, ya sean personas físicas o jurídicas, en caso de que el bien objeto de compraventa no se entregara, la devolución de las cantidades anticipadas más un 6% de interés anual mediante un contrato de seguro otorgado por Entidad aseguradora inscrita o por aval solidario prestado por Banco o Caja de Ahorros. También puede optar el comprador por otorgar una prorroga al promotor, haciéndolo constar en una cláusula adicional del contrato. Igualmente, se obligaba a que los promotores recibieran dichas cantidades anticipadas a través de una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros, depositándose en una cuenta especial con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para la construcción de las viviendas.

Para la apertura de las cuentas, la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, debía exigir la contratación del seguro o aval solidario. Desde el 6 de mayo del año 2000, a la sazón de la entrada en vigor de la Ley 38/1999, estas previsiones se aplican con algunas modificaciones. Se aplica a todo tipo de viviendas, incluyendo a las de protección oficial, y a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. La garantía de protección se extiende no solo a las cantidades entregadas en efectivo sino también a las entregadas mediante cualquier efecto cambiario. La devolución de las cantidades anticipadas comprende tanto el montante entregado más los intereses legales del dinero vigente hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, y no un 6% fijo.

Cantidades entregadas a partir del 1 de enero de 2016

La modificación de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 ha traído importantes consecuencias para los consumidores, de hecho se trata de proteger a las Entidades de Crédito y Compañías Aseguradoras, limitando en cierta medida la protección de la que gozaban los consumidores gracias al desarrollo jurisprudencial de la Ley 57/68:

Los promotores están obligados a garantizar las cantidades anticipadas solo desde que obtengan la licencia de edificación. En la práctica esto comporta que los Bancos o Entidades aseguradoras responderán si la promoción tiene licencia de obra, a pesar de que muchas promociones empiecen a recibir el dinero incluso antes de obtener la licencia de edificación. Dicha garantía puede ser mediante contrato de seguro o bien mediante aval solidario y se extenderá a las cantidades anticipadas incluidos los impuestos aplicables más el interés legal del dinero.

El promotor deberá hacer constar en el contrato la información sobre su obligación a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, la garantía establecida para ello (seguro de caución o aval solidario), y designación de la entidad bancaria donde depositará en cuenta especial la cantidades anticipadas. Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. Como novedad, se establecen requisitos diferentes para el establecimiento de la garantía mediante seguro de caución o aval solidario:

Seguro de caución

  • La póliza de seguro será individual por cada adquiriente.
  • La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
  • Será tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.
  • Corresponde la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.
  • El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.
  • La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.
  • La entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.
  •  En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.
  • El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.
  • En ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.
  • El asegurador podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que correspondan a éstos.
  • En el caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

Aval solidario

  • Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
  • En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.
  • Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.

Responsable de las cantidades entregadas para la compraventa de la vivienda

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Es necesario destacar que debido a la crisis económica que sufrió el sector inmobiliario, desapareció una gran cantidad de promotores sin dar cumplimiento a su obligación de devolución de las cantidades anticipadas, a la vez que las Entidades de crédito no cumplían con su obligación in vigilando respecto a los promotores, en cuanto deben tener dichas cantidades en una cuenta especial separada del resto de su patrimonio.

Al albur de esta situación, se creó una jurisprudencia entorno a lo previsto por la Ley 57/68 que condenaba a las Entidades de Crédito a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores para viviendas que no se llegaron a construir. Resulta significativa la doctrina sentada por la Sentencia de 21 de diciembre de 2015 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo

En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad

Por otra parte, como se ha explicado en el punto anterior, los responsables de la devolución de las cantidades anticipadas serán las aseguradoras con las que el promotor haya contratado el seguro de caución o la entidad financiera que haya prestado el aval solidario.

Requisitos y documentos para reclamar la devolución de las cantidades anticipadas

El requisito principal es que la vivienda no se entregue en el plazo acordado o el bien no se haya empezado a construir en el plazo previsto para ello. Bastará con el documento acreditativo de haber efectuado la entrega de cantidades anticipadas a cuenta de la compraventa de la vivienda. Sera necesario el contrato donde se refleje tal acto y en su caso el requerimiento de pago al promotor.

Plazo de prescripción para reclamar la devolución de las cantidades anticipadas

Al igual que ocurre con la ley aplicable, el plazo de prescripción para reclamar judicialmente, dependerá del momento en el que hayamos entregado las cantidades anticipadas a cuenta de la entrega de la vivienda.

Cantidades entregadas hasta el 7 de octubre de 2015

Hasta este momento a las cantidades anticipadas le son de aplicación lo previsto por la Disposición Adicional Primera Ley 38/1999 de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación y al no prever ésta plazo específico para la reclamación hay que acudir al plazo de reclamación de acciones personales previsto por el art 1964 del Código Civil. El art 1964 CC, hasta su reforma por la Ley 42/2015 de 5 de octubre, en vigor desde el 7 de octubre, previa un plazo de 15 años para reclamar desde que pudiera exigirse el cumplimiento de la obligación, en este caso desde que el promotor incumple el plazo para la entrega de la vivienda.

Las cantidades entregadas antes del 7 de octubre de 2015 y que a dicha fecha no hayan cumplido el plazo de 15 años se les aplica un régimen transitorio, por lo dispuesto en el art 1939 CC:

  • Si tenemos una acción a la que le quedan, por ejemplo, 11 años para su prescripción, desde el 7 de octubre de 2015 le quedaran 5 años para su reclamación.
  • Si por el contrario le restan 3 años para su prescripción, desde el 7 de octubre de 2015, al ser inferior a los 5 años previstos por la reforma, le seguirán restando 3 años para su reclamación.

Cantidades entregadas a partir del 7 de octubre de 2015

Las cantidades anticipadas entregadas a partir de esta fecha tendrán el nuevo plazo de prescripción de 5 años, previsto por la nueva redacción del art 1964 del Código Civil, dada por la Ley 42/2015 de 5 de octubre. No obstante, debemos tener en cuenta la redacción de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, en vigor desde el 1 de enero de 2016, pues sí que establece un plazo especial para la reclamación de  las cantidades anticipadas a cuenta de la compraventa de la vivienda, dependiendo de la garantía que las avale.

En caso de que el promotor haya establecido como garantía un aval bancario, dispone el subapartado Dos 2.C) que el plazo para reclamar es de dos años a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada, sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas. En caso de que la figura elegida sea el seguro de caución, la ley especial no dice nada al respecto, y por tanto nos remitiremos al plazo de prescripción de 5 años.

Preguntas frecuentes sobre la reclamación de cantidades a cuenta por la compra de un inmueble

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¿Puedo reclamar cantidades entregadas a cuenta por la compra de viviendas en construcción?

El requisito esencial para poder empezar el procedimiento de reclamación es que el promotor haya incumplido o bien el plazo para el comienzo de la construcción o bien el plazo para la entrega efectiva de la vivienda.

¿Contra quién tengo que reclamar esas cantidades, contra el banco o el promotor?

El responsable es el promotor, que tiene que contar con una garantía, ya sea un seguro de caución o un aval solidario. Por tanto, habrá que ver que figura es la que garantiza nuestro contrato y dependiendo de esto, previa reclamación al promotor, estableceremos la reclamación contra la entidad aseguradora que haya prestado el seguro de caución o bien contra la entidad de crédito que haya avalado solidariamente al promotor.

Igualmente, la reciente jurisprudencia (Sala 1ª TS, nº 2801/2016, rec 459/2019 22/07/2019) establece que podremos reclamar directamente al banco siempre y cuando no hayan cumplido con su deber de vigilancia, es decir, cuando no hayan velado por que el promotor haya ingresado las cantidades anticipadas percibidas a cuenta de la compraventa de la vivienda en una cuenta especial.

¿Qué ocurre si no se cumplen los plazos para la entrega de la vivienda?

Podremos optar por otorgar un nuevo plazo para la entrega de la vivienda o el comienzo de la construcción de la promoción, o bien podemos optar por la resolución del contrato y la consecuente devolución de las cantidades anticipadas.

¿Cuánto cuesta reclamar las cantidades entregadas?

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Depende del procedimiento y cuantía, pero por regla general hace necesaria la intervención de letrado y procurador, y por tanto habrá que abonar el coste de la intervención de estos profesionales. La falta de diligencia por parte del promotor ocasiona un gran perjuicio al adquirente de la vivienda, ya que además de verse privado del lugar donde va a vivir, pierde la cantidad entregada por adelantada, haciéndose necesaria, en la mayoría de los casos, la judicialización del conflicto. Por ello, en D&J Abogados le asesoramos y defendemos sus intereses con la mayor diligencia posible y el conocimiento actualizado de la legislación y jurisprudencia aplicables, ofreciéndole el máximo rigor, seriedad y compromiso con el cliente.