Nuestro sistema legal prevé la posibilidad de adquirir la propiedad de bienes muebles o inmuebles, por el mero hecho de hacer un uso, en determinadas circunstancias y en el plazo legalmente previsto. Este mecanismo se conoce como usucapión y viene regulado en el Código Civil, arts.1930 y siguientes. En el presente artículo explicaremos en qué consiste y cómo se pueden adquirir bienes mediante el instituto de la usucapión.

usucapion

Qué es la usucapión

Según lo define la RAE, la usucapión es la “Adquisición de una propiedad o de un derecho real mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo previsto por la ley”. En palabras llanas, la usucapión es, la forma de obtener la propiedad por una persona que inicialmente no lo es, por el mero hecho de que, durante un tiempo, marcado por la ley, su anterior propietario no ha hecho uso de su derecho, mientras que otra persona sí ha venido poseyendo en concepto de dueño.

Lo explica muy bien la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de fecha 6 marzo 1991, según la cual, la usucapión “lleva ínsita la prescripción extintiva del derecho del primitivo titular, que deja de serlo por su abandono unido a la adquisición por otro”, considerando “una y otra prescripción, así contempladas, vertientes o puntos de mira diversos, pero conexos, de un mismo fenómeno jurídico”, en el sentido “de que no puede haber usucapión sin prescripción extintiva del derecho, ya que ejercitado éste, aquélla no se produce, implicando que si se alega la prescripción adquisitiva se está alegando, a su vez, la extintiva, siquiera pueda cuestionarse el fenómeno inverso”.

La finalidad de la usucapión es proporcionar seguridad jurídica a los derechos de forma que, el mismo se llegue a consolidar, por el mero transcurso del tiempo y determinadas condiciones exigidas, frente a terceros. Jurídicamente, se conoce como “prescripción adquisitiva” y se establecen dos maneras, la ordinaria y la extraordinaria, que seguidamente analizaremos.

 Qué se puede adquirir por usucapión

Según dispone el Artículo 1.936 del Código Civil, son susceptibles de adquisición mediante usucapión todas las cosas que están en el comercio de los hombres.”

 Quién puede usucapir

Dice el Artículo 1.931 Código Civil que: Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos.” Esto significa que no pueden adquirir por usucapión los menores no emancipados y los que estén incapacitados judicialmente. En la usucapión intervienen dos sujetos: el usucapiente, que tiene capacidad para poseer en concepto de dueño (el que viene haciendo uso del bien o derecho) y el usucapido, que es el titular del derecho del cual viene haciendo uso el usucapiente.

Cuándo se produce la usucapión

Dependiendo del tipo de usucapión, se exigen unos requisitos y plazos que seguidamente pasamos a analizar.

En cualquier caso, para usucapir, no puede haber una acción en contra de la posesión en cuestión por parte del afectado ni tampoco se puede adquirir por usucapión un bien o derecho, para cuyo uso se haya cometido un delito. Por ejemplo, si ha habido un robo o un hurto de la cosa, o una ocupación ilegal de una vivienda, el plazo para la usucapión no empezará a contar, hasta que el delito haya prescrito.

Tipos de usucapión

  • Usucapión ordinaria: el plazo es más corto, pero exige dos requisitos, esto es, que el el poseedor actúe de buena fe y que ostente un justo título.
  • Usucapión extraordinaria: el plazo es más amplio, pero no exige más requisitos.

Requisitos de la usucapión ordinaria

Posesión:

El Artículo 1941 del Código Civil establece que “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.”

  • En concepto de dueño:

Artículo 447 del Código Civil:

Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio.”

 Para entender mejor la posesión en “concepto de dueño”, nos remitimos a la Sentencia Tribunal Supremo núm. 467/2002, de 17 mayo, que afirma que el requisito de la «posesión en concepto de dueño» no es puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal, consistente en la existencia de «actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico‘, «realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar’; el «actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios’.»

  • Pública:

Artículo 444 del Código Civil:

“Los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.”

Lo que se pretende es que el usucapiente sea percibido por el entorno como el verdadero dueño, y por eso, jurídicamente, a efectos de dársele seguridad, se le termina reconociendo como tal.

    •  Pacífica: La adquisición no se puede llevar a cabo de forma violenta o haber sido reivindicada por su propietario o terceros, ya que en ese caso el vicio que acarrea la posesión la inhabilita a efectos de la usucapión.
    •  No interrumpida: Si el usucapiente cesa en el uso continuado, se interrumpe la posesión y el plazo prescriptivo dejará de contar, de manera que, en caso de retomarse la posesión, el plazo volverá a contar desde cero, sin que aproveche el plazo anterior.

Buena fe:

El Artículo 1.950 del Código Civil fija que: “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio.” 

El Artículo 433 del Código Civil determina cuando se entiende que el poseedor es de buena fe: “Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.”

El Artículo 434 del Código Civil dice que: La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.

 El Artículo 435 del Código Civil dispone: La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. 

Justo título:

El Artículo 1.952 del Código Civil lo describe como “Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.” 

Algunos ejemplos serían un contrato de compraventa o una donación.

Artículo 1953 dice “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido.”

Artículo 1954 dispone: “El justo título debe probarse; no se presume nunca.”

La carga de la prueba de todos estos estos requisitos, le corresponde al poseedor que pretende hacer valer su derecho, es decir, al usucapiente.

La jurisprudencia entiende que son títulos válidos y justos los contratos afectados por alguna causa de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución, mientras que no son títulos válidos ni justos a efectos de usucapión los actos o contratos viciados por nulidad.

Por tiempo determinado en la ley

  • Bienes inmuebles: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o en ultramar). (Artículos 1.957 y 1958 del Código Civil)
  • Bienes muebles3 años. (Artículo 1.955 del Código Civil)

En los casos de sucesión mortis causa o transmisión intervivos, los plazos entre el transmisor y el transmitente, son acumulables, conforme dispone el Artículo 1960 del Código Civil:

“En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:

1.ª El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.

2.ª Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.

3.ª El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad.”

Requisitos de la usucapión extraordinaria

Se regula en el artículo 1.959 del Código Civil: “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.

Es decir, que únicamente, se exige como requisitos, que la posesión sea:

  • Pública
  • Pacífica
  • Ininterrumpida

Son los mismos conceptos y artículos del Código Civil  que los indicados en la usucapión ordinaria para estos tres requisitos, simplemente que a cambio de suprimir los requisitos de buena fe y justo título, se exige un mayor plazo para la adquisición del derecho.

Plazos:

  • Bienes inmuebles: 30 años. (Artículo 1.959 del Código Civil)
  • Bienes muebles: 6 años. (Artículo 1.955 del Código Civil)

La usucapión “contra tabulas”

Se puede definir como una institución jurídica que regula la adquisición de la propiedad, por la posesión continuada en concepto de dueño durante un determinado período en contra de un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad. Se encuentra regulada en el Artículo 35 de la Ley Hipotecaria, que establece que:

“A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.”

La Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia de 21 de enero de 2014, ha sentado doctrina en relación con la usucapión “contra tabulas”, declarando que esta materia se rige por lo dispuesto en el art. 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el art. 1.949 Código Civil, que ha de entenderse derogado.

El Artículo 36 de la Ley Hipotecaria, contempla dos situaciones para adquirir por prescripción frente al titular registral:

  •  Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
  •  Cuando, fuera del caso anterior, el “adquirente inscrito” consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.

La sentencia concluye que este nuevo sistema, distinto del anterior, ha venido a sustituir en su integridad el del art. 1.949 CC y que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.

Ejemplos de usucapión

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Ejemplos de usucapión ordinaria

La adquisición de derechos de propiedad sobre tierras o inmuebles, al haber adquirido, por ejemplo, por contrato de compraventa privado (siempre que el mismo pueda estar afectado por causas de anulabilidad, no de nulidad), a quien aseguraba ser su legítimo titular, haber pagado justo precio y venir haciendo uso pacífico y continuado del mismo.

Ejemplos de usucapión extraordinaria

  • La adquisición del derecho de propiedad de una vivienda ocupada ilegalmente (aunque en este caso al plazo de la propia usucapión, habrá de sumársele el de prescripción del delito, ya que este no aprovecha al ser antijurídico)
  • La adquisición de tierras por personas que las trabajan o las ocupan, al no haber un tercero que haga uso de las mismas.
  • El uso de un bien hereditario, por ejemplo una casa que tiene varios herederos que no se ponen de acuerdo y alguno de ellos se instala en la misma y hace uso de la misma, durante el lapso legalmente prescrito, en detrimento de los demás.
  • La adquisición de derechos de servidumbre en tierras de labranza, cuando por ejemplo, hay que pasar por tierras ajenas para acceder a las del usucapiente del derecho.

En general, la usucapión extraordinaria, es la forma más habitual de prescripción adquisitiva, ya que releva de la exigencia del justo título y la buena fe.

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